某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积2000m2，建筑面积2500m2，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%。2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，2001—2006年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为2亿元/km2，当地银行贷款年利率为12%，土地开发周期平均为1年，土地开发投资回报率为15%，当地土地增值收益率为15%，土地还原率为10%，目前该类建筑的重置价为1500元/m2，试根据上述资料评估该单位房地产现值。
参考答案：1．解题思路与方法选用
根据题意，需估价的是一宗新开发的土地，适宜选用成本逼近法评估。对已有房屋的估价适宜采用重置价格折旧法。
2．解题步骤
(1)采用成本逼近法计算土地使用权现值。
①土地取得费=20万元/亩=300元/m2
②土地开发费=2亿元/km2=200元/m2
③计算利息=300×[(1+12%)1-1]+200×[(1+12%)0.5-1]1=47.67(元/m2)
④计算开发利润=(300+200)×15%=75.00(元/m2)
⑤成本地价：①+②+③+④=622.67(元/m2)
⑥土地出让增值收益=622.67×15%=93.40(元/m2)
⑦计算土地使用权现值。
目前剩余年期为45年，即土地使用权现值为：
(622.67+93.40)×[1-1/(1+10%)45]=706.25(元/m2)
⑧土地使用权总价=706.25×2000=1412500.00(元)
(2)用重置成本折旧法计算房屋现值。
因为出让期满，土地及地上建筑物由政府无偿收同，使用者得不到残值。因此，全部重置价必须在使用年期内折旧完毕。
年折旧费=重置价/耐用年限=1500×2500/48=78125.00(元)
建筑现值=重置价-年折旧费×已使用年限=1500×2500-78125.00×3=3515625.00(元)
(3)计算房地产现值。
房地产现值=土地使用权现值+建筑物现值=1412500.00+3515625.00=4928125.00(元)=493(万元)
