问题
问答题 案例分析题
某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。请根据以下情况回答问题。
土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价，市场比较法评估结果为以建筑面积计算3800元/米，剩余法评估结果为以建筑面积计算3100元/米，银行乙经综合分析，决定贷款500万元，银行乙要求估价机构的评估值最好能达到760万元。试问：
（1）该估价机构A应如何处理？
（2）为保证贷款能按时回收，银行乙要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于乙处，试问该要求能否达到目的，并简述理由；按规定银行乙在贷款时应要求企业甲办理哪些手续？
答案
参考答案：
（1）估价机构处理办法如下。①根据题意，银行要求的估价结果为760万元，即760/1900=4000（元/米）。②经过对市场比较法和剩余法的分析，两种方法中最高结果为3800元/米，且市场比较法结果能够反映市场状况，所以，从估价结果来看，不能调整估价结果。③如要满足银行的要求，估价机构可以建议增加抵押物的建筑面积。
（2）该要求不能达到目的，理由如下。国有土地使用证是证明土地产权的唯一合法证明，银行即使将国有土地使用证存放于自己处，也并不能证明该土地归银行所有，关键在于土地证的证载内容，证载内容受法律保护，如证载内容没有改变，银行也没有处置权。按规定，银行按要求应办理以下手续：①对所涉及土地应办理抵押登记手续；②银行应领取他项权利证明书，作为抵押权的证明文件。