估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年

问题问答题

估价对象为一写字楼，土地总面积1000m²，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m²，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯。
搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：

实例	交易价格（元/m²）	交易情况	交易日期	房地产状况
A	2200	正常	2006年3月30日	比估价对象劣3%
B	2050	正常	2005年12月30日	比估价对象劣8%
C	2380	比正常价格高3%	2006年5月30日	比估价对象优5%

从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。 (2)当地征收农地的费用等资料如下：在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m²，土地开发费用、税金和利润等为120元/m²，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级。而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：

级别	一	二	三	四	五	六	七	八
地价是次级土地倍数	1.4	1.4	1.4	1.4	1.4	1.3	1.5	1
地价是最差级土地的倍数	10.54	7.53	5.38	3.84	2.74	2.00	1.50	1

(3) 在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m²，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m²。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m²。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)

答案

参考答案：(1) 土地重新购建价格
①市场法
比准价格A＝2200×100/100×(1-1-0.5%) 6×100/97＝2336.94(元/m²)
比准价格B＝2050×100/100×(1+0.5%) 9×100/92＝2330.56(元/m²)
比准价格C＝2380×100/103×(1+0.5%) 4×100/105＝2244.99(元/m²)
估价对象的比准价格为：(2336.944-2330.564-2244.99)÷3＝2304.16(元/m²)
V＝2304.16×100≈230.416(万元)
②成本法
最末级土地的重置价格
[*]
则成本法估算的土地重置价格为：
1016.79×2＝2033.58(元/m²)
③估价对象的土地重置价格为：(2304.16+2033.58)＝2168.87(元/m²)
总价为：2168.87×1000＝216.89(万元)
(2) 建筑物价格
①建筑物重置价格为：
1800×4500＝810.00(万元)
②建筑物折旧
a．门窗损坏折旧＝10.00(万元)
b．装修折旧＝140×2/5＝56(万元)
c．设备折旧＝100×2/10＝20(万元)
d．长寿命物质折旧＝[810.00-10.00-140.00-100.00]×2/47＝23.83(万元)
e．功能缺乏折旧的计算：年租金损失为：
(40×4500×12X×5%-38×4500×12×80%)×(1-35%)＝19.44(万元)
功能缺乏折旧：
[*]
f．功能过剩折旧：
[*]
g．经济折旧为20万元
h．该写字楼的折旧总额为：
10.00+56.00+20.00+23.83+264.49+13.61+20.00＝407.93(万元)
(3)该写字楼2006年9月30日的价值为：
216.89+10.00-407.93＝618.96(万元)