某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权，宗地条件如下：宗地面积4500m2，用途为商住综合楼，出让年限为50年，规划限制条件和设计方案为总建筑面积15600m2。其中，地下2层，地下的第二层1000m2为设备层；地下的第一层1000m2为停车场，设有汽车位60个。地上一至四层为商场，面积4000m2，五至十六层为住宅，面积9600m2，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。
根据市场调查，有以下数据：该项目开发建没周期为2年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元/m2，销售税费为售价9%；商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/m2，可出租面积占总建筑面积的70%，每个汽车位租金为地下480元/月，地上400元/月，有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/m2，住宅2000元/m2，地上车位平均为500元/个，专业费为建安综合成本的3%，假设资金投入方式为第一年60%，第二年40%。目前贷款年利率为8%，投资回报率为20%，土地还原率为7.5%，商场的房地产综合还原率为7%，建筑物还原率为8.5%。
试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。
参考答案：1．解题思路及方法选用
先采用收益还原法计算不动产价格，再用剩余法计算土地价格。
2．解题步骤
(1)计算开发总价值。
①住宅部分：5000×9600=48000000.00(元)
②商场和地下停车场部分。
商场租金：5×4000×365×70%=5110000.00(元)
地下停车场租金：60×480×12=345600.00(元)
租金总收入：5110000.00+345600.00=5455600.00(元)
有关税费和经营管理费：5455600.00×30%=1636680.00(元)
租金纯收入=5455600.00-1636680.00=3818920.00(元)
价格=(3818920.00/7%)×[1-1/(1+7%)48]=52435600.00(元)
③地上停车位部分。
租金收入：400×50×12=240000.00(元)
税费：240000.00×30%=72000.00(元)
租金纯收入：240000.00-72000.00=168000.00(元)
价格：(168000.00/7.5%)×[1-1/(1+7.5%)48]=2170400.00(元)
④合计：48000000.00+52435600.00+2170400.00=102606000.00(元)
(2)计算建安成本及专业费。
商场和地下部分：2500×6000×(1+3%)=15450000.00(元)
住宅部分：2000×9600×(1+3%)=19776000.00(元)
地上停车位部分：50×500×(1+3%)=25800.00(元)
合计：15450000.00+19776000.00+25800.00=35251800.00(元)
(3)计算销售税金。
5000×9600×9%=4320000.00(元)
(4)计算利息。
利息=总地价×[(1+8%)2-1]+35251800.00×60%×[(1+8%)1.5-1]+35251800.00×40%×[(1+8%)0.5-1]=0.1664×总地价+3141400.00
(5)计算利润。
利润=(总地价+35251800.00)×20%=0.2×总地价+7050400.00
(6)计算余值。
余值=总价值-建安成本及专业费-销售税金-利息-利润
即：总地价=102606000.00-35251800.00-4320000.00-(0.1664×总地价+3141400.00)-(0.2×总地价+7050400.00)
1.3664×总地价=52842400.00
总地价=38672700.00
(7)计算开发商须交纳总地价的40%。
38672700×40%=15469100.00(元)=1547(万元)