某市一综合大厦，于2005年10月底建成，用途为综合，其中一至三层为商场，建筑面积为4000m2；四至十层为写字楼，建筑面积为7500m2，建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件，略)的土地使用权价格。
据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为每日5.5元/m2(建筑面积)、写字楼的实际租金为每日3.5元/m2(建筑面积)，同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：商场每日为5.0元/m2(建筑面积)(可出租面积占建筑面积的75%)，出租空置率为5%；写字楼每日为4.0元/m2(建筑面积)(可出租面积占建筑面积的70%)，空置率平均为20%，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5%，年维修费为重置价的8%，每年需支付税费30元/m2(建筑面积)，年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元/m2(建筑面积)，经济耐用年限为50年，残值率为2%，该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9%，当地土地还原率为8%，综合还原率为9%。
参考答案：1．解题思路与方法选用
先运用收益还原法计算房地产总价，再利用重置成本法计算房屋现值，最后从房地产总价中扣除房屋现值即得到土地价格。
2．解题步骤
(1)计算大厦房地年总收益。
商场年总收益=5.0×4000×75%×(1-5%)×365=5201250.00(元)
写字楼年总收益=4.0×7500×70%×(1-20%)×365=6132000.00(元)
房地年总收益=5201250.00+6132000.00=11333250.00(元)
(2)计算房地出租年总费用。
年总管理费=11333250.00×5%=566700.00(元)
年总维修费=3000×(4000+7500)×8%=2760000.00(元)
年总税费=30×(4000+7500)=345000.00(元)
年保险费=3000×(4000+7500)×2‰=69000.00(元)
年折旧费=[3000×(4000+7500)]/48=718750.00(元)
年总费用=566700.00+2760000.00+345000.00+69000.00+718750.00=4459450.00(元)
(3)计算房地年纯收益。
纯收益=11333250.00-4459450.00=6873800.00(元)
(4)计算目前房地产总价值。
总价值=(a/r)×[1-1/(1+r)n]
式中 a——纯收益6873800.00元；
r——综合还原率9%；
n——房地产收益年限50-5=45(年)。
总价值=6873800.00/9%×[1-1/(1+9%)45]=74795000.00(元)
(5)计算大厦房产现值。
重置价格=3000×(4000+7500)=34500000.00(元)
房产现值=3450-71.875×3=32343750.00(元)
(6)计算大厦所占用土地目前的地价。
总地价=房地产总价-房产现值=74795000.00-32343750.00=42451450.00(元)
单位地价=42451450.00/28750000.00=14766(元/m2)