为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A

问题问答题

为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：

项目		实例A	实例B	实例C	实例D	实例E
成交价格(元/m²)		5100	5800	5200	5300	5000
成交日期(年.月.日)		2002.11.30	2003.6.30	2003.1.31	2001.7.31	2003.5.31
交易情况		+2%	+21%	0	0	-3%
	区位状况	0	-3%	+3%	+1%	0
房地产状况	权益状况	-2%	0	+2%	-1%	-1%
房地产状况	交易实物	-4%	-5%	-2%	+2%	+1%

上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)。

答案

参考答案：

解析：该住宅楼2003年8月31日的正常单价测算如下：
首先确定采用3个交易实例为可比实例。因为交易实例D的成交日期为2001年7月31日与所评估的2003年8月31日的住宅楼的Et期相差时间较长，故不选用D；交易实例B的成交价格与其他可比实例的成交价格相比，成交价格为非正常的价格，故而也舍去。选用的可比实例为：A、C、E。
(1)测算公式：比准价格=可比实例×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数。
(2)求取交易情况修正系数：
可比实例A的交易情况修正系数=100/(1004-2)=100/102。
可比实例C的交易情况修正系数=100/100=1。
可比实例E的交易情况修正系数=100/(100-3)=100/97。
(3)求取交易日期调整系数：
可比实例A的交易日期调整系数=(1-0.5%)×(1+1%)。
可比实例C的交易日期调整系数=(1+1%)⁴。
可比实例E的交易日期调整系数=(14-1%)³。
(4)求取房地产状况调整系数：
可比实例A的房地产状况调整系数=100/100×1/34-(100-2)×1/34+(100-4)×1/3=100/98。
可比实例C的房地产状况调整系数=100/(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3=100/101。
可比实例E的房地产状况调整系数=100/100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3=1。
(5)求取比准价格V_a、V_c、V_E：
V_a=5100×100/102×(1-0.5%)×(1+1%)⁴×100/98元/m²=5309.20元/m²。
V_c=5200×1×(1+1%)⁴×100/101元/m²=5357.57元/m²。
V_E=5000×100/97×(1+1%)⁴×1元/m²=5310.83元/m²。
(6)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则估价对象价格单价=(5309.204+5357.574+5310.83)元/m²/3=5325.87元/m²。
[知识点] 求取比准价格
[知识点] 市场法总结和运用举例