问题
问答题
为评估某商品住宅楼的价格，在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似住宅楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下所示：
(1)可比实例交易情况，如下表所示：
| 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C | |
| 成交价格 | 5000/元m2 | 4900/元m2 | 4900/元m2 |
| 成交日期 | 2007年3月31日 | 2007年5月31日 | 2007年7月31日 |
| 交易情况 | -2% | 0 | 1% |
| 房地产状况 | 权重 | 估价对象 | 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C |
| 区位状况 | 0.5 | 100 | 105 | 100 | 80 |
| 权益状况 | 0.3 | 100 | 100 | 110 | 120 |
| 实物状况 | 0.2 | 100 | 120 | 100 | 100 |
答案
参考答案：解
此题意在考察市场法中交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整的方法，属于掌握的范畴。在进行计算时只要按部就班、依次进行计算就行，难度不大。掌握此题的关键在于计算公式必须熟悉，计算时间指数要细心，系数中的比值切忌颠倒，平时多加强练习。计算过程：
该商品住宅楼2007年8月31日的正常市场价格测算如下。
(1)测算公式：
比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
(2)求取交易情况修正系数：
[*]
(3)求取交易日期调整系数。
[*]
(4)求取房地产状况调整系数。
[*]
⑤求取比准价格(单价)VA、VB、VC：
VA＝5000×1.02×2.118×0.939＝10 142.89(元/m2)
VB＝5200×1×1.588×0.971元/m2＝8018.13(元/m2)
VB＝4900×0.99×1.17×1.042元/m2＝5914.05(元/m2)
⑥将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则
估价对象价格(单价)＝(10142.89+8018.13+5914.05)/3＝8025.02元/m2