参考答案：(1)一切形态的地租都是以土地所有权的存在为前提的，是土地所有权在经济上的实现。土地所有权本身在生产过程中不执行任何职能，对地租的占有只是它在经济上的实现。地租的本质是农业资本家获得的由农业雇佣工人创造的超过平均利润以上的那部分剩余价值，即超额利润。其中级差地租是指和土地优劣程度相联系的、数量有等级差别的地租，它实质上是由于优等地和中等地生产的农产品的个别生产价格低于由劣等地生产条件所决定的农产品的社会生产价格而形成的超额利润。级差地租的产生原因是土地的资本主义经营权的垄断。级差地租的产生条件是土地优劣程度不同。绝对地租是指因土地私有权存在，租种任何土地都必须交纳的地租，它由农产品价值高于社会生产价格的超额利润所构成。绝对地租的产生原因是土地私有权的垄断。绝对地租的产生条件是农业资本有机构成低于社会平均的资本有机构成。
(2)我国房地产市场中土地出让金制度中存在的问题是，征用农民土地补偿低，地租收入即土地增值分配严重不合理。这是农民反应比较强烈的一个问题，也是造成耕地占用多的重要因素。农户是市场经济的主体，土地经营权是农民的基本权益。农民集体土地转为建设用地的过程，应当是农民分享城市化和工业化成果的过程。因此必须做到：
①要以市场供求为基础，公开招标拍卖，防止权钱交易、人为压低土地出让金水平、公开剥夺农民。
②依据土地市场价格，调整土地收入分配结构，给被征地农民以公平、合理的补偿，纠正给农民补偿低的现象。
(3)要改变土地出让金一次性支付的制度，探索被征地农民长期分享土地增值收益的办法。