问题
问答题
某物业服务项目可收费总建筑面积20万m2，经测算该项目全年各项费用如下表(表3)。
| 表3 ××物业服务项目全年各项费用清单 | |
| (1)各类管理服务人员的工资、社会保险等 (2)共用部位、共用设施设备的运行维护费 (3)清洁卫生费 (4)绿化养护费 (5)公共秩序维护费 (6)办公费 (7)固定资产折旧 (8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 (9)业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费 | 100万元 40万元 30万元 20万元 20万元 10万元 4万元 4万元 12万元 |
| 合计 | 240万元 |
240万元×(1+10%)÷20万m2÷12月=1.1元/m2·月
若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为：
(240万元+24万元)÷20万m2÷12月=1.1元/m2·月
在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。
酬金制和包干制的财务特征有哪些？
答案
参考答案：酬金制和包干制的财务特征如下。
(1)会计主体：在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算；在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业服务企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。
(2)收入：采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。
(3)成本费用：
1)物业服务企业固定成本的比例较高；
2)人工成本占总成本的比例较高；
3)物业服务企业成本费用的可预测性较强。