估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。
(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有交资料如下表所示：
| 实例 | 交易价格/(元/m2) | 交易情况 | 交易日期 | 房地产状况 |
| A | 2200 | 正常 | 2006年3月30日 | 比估价对象劣3% |
| B | 2050 | 正常 | 2005年12月30日 | 比估价对象劣8% |
| C | 2380 | 比正常价格高3% | 2006年5月30日 | 比估价对象优5% |
| 级别 | 一 | 二 | 三 | 四 | 五 | 六 | 七 | 八 |
| 地价是次级土地的倍数 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.4 | 1.3 | 1.5 | 1 |
| 款地是最差级土地的倍数 | 10.54 | 7.53 | 5.38 | 3.84 | 2.74 | 2.00 | 1.50 | 1 |
(3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。
试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后傈留两位)
参考答案：(1)求取土地价格。
1)市场法求取土地单价。
[*]
2)成本法求取土地单位。
城市边缘地价的求取：
征地补偿和安置等费用=573200/666.67=859.80(元/m2)
50年城市边缘熟地价=859.80+150+120=1129.80(元/m2)
[*]
3)土地单价=(1805.37+1770.46)/2=1787.92(元/m2)
土地价值=1787.92×1000/10000=178.79(万元)
(2)求取建筑物价格。
1)重新购建价格=1800×4500.10000=810(万元)
2)门窗损坏的折旧额=10(万元)
装修的折旧额=140×2/5=56(万元)
设备的折旧额=100×2/10=20(万元)
长寿命项目的折旧额=(810-10-140-100)×2/47=23.83(万元)
总物质折旧额=10+56+20+23.83=109.83(万元)
3) [*]
[*]
功能折旧=71.92+13.61=85.53(万元)
4)经济折旧=20万元
5)折旧总额=109.83+85.53+20=215.36(万元)
6)建筑物价值=810-215.36=594.64(万元)
(3)写字楼价值=土地价值+建筑物价值=178.79+594.64=773.43(万元)
注：成本法求取土地价值时也可以采用如下方法：
[*]
计算价格=(1787.92+1726.19)/2=1757.01(元/m2)
以下计算相同。