问题 问答题

甲公司因无力偿还欠银行的贷款,法院在执行程序中便强制将甲公司用于贷款抵押的房地产拍卖,乙公司应买后,没有办理过户登记手续但领取了执行法院发给的权利移转证书。甲公司发现房地产仍登记在自己名下后,又将该房产出卖给丙公司,双方到房产管理部门办理了登记后,丙公司将房屋价款付清。乙公司发现此事后,向法院提起诉讼。
问:乙公司是否取得了涉案房产的所有权和地产的使用权其是否有权要求丙公司返还该房地产

答案

参考答案:首先,本案中包含不动产物权变动的法律事实。一般而言,不动产物权变动可以分两种情况,一为基于法律行为的物权变动,如买卖、赠与、互易等;二为基于非法律行为的物权变动。对于第一种情况,当事人要办理不动产物权变更登记手续,继受人才能取得物权;而第二种情况下,比如继承、强制执行、公用征收、法院判决等产生的不动产物权变动,不以登记为物权变动的生效要件。本案中,法院在执行程序中强制拍卖甲公司的不动产,乙公司买受后取得权利移转证书之时即取得了该房产的所有权和土地的使用权,不需要办理登记手续。
其次,由于乙公司没有及时地办理物权变动的登记手续,因此其虽然取得了权利但却不能对抗善意第三人对登记状态的信任,这就是登记的公信力原则,即在登记名义人不是真正的权利人时,第三人基于对登记的信赖,与登记名义人交易,该第三人所受利益仍得到法律的保护。具体说来,尽管登记名义人不是所有权人,善意第三人仍能取得所有权,从而使真正权利人丧失其所有权。
因此,本案中,虽然乙公司因拍卖取得了该房地产的合法权利,但没有进行登记,丙公司在不知情的情况下,从登记名义人甲公司处取得形式要件齐备的不动产物权,依据物权的公示公信原则,其权利受到法律保护,乙公司不能要求返还。

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