滨海市某甲有二子乙、丙，2010年，甲分别为乙、丙各购买了一处商品房，并分别以乙和丙的名义办理了房产登记。甲在购房前与乙、丙约定，乙、丙虽然取得房屋的所有权，但都要保证其房产不能落入外人之手，如某人需出卖房产，另一人有优先购买权，而不能卖给外人。2011年，乙没有告诉甲和丙，就与丁达成买卖其商品房的合同，根据合同，丁向乙交付了房款200000元，乙将房屋交付给丁居住，但双方未办理产权过户手续。后乙因故向信用社贷款150000元，信用社要求乙提供担保，乙即将其卖给丁的商品房抵押给信用社，签订了抵押合同，并办理了抵押登记。后因乙届期未偿还借款，信用社要实现抵押权。但丁则根据乙和丁签订的合同以及乙收到房款200000元的收条为依据，主张该房产归其所有。甲和丙得知后即以乙无权将房屋出卖给外人为由，请求法院确认乙的卖房无效，并主张丙有优先购买权。为此，发生争议。
问：(1)甲、丙的主张是否合法为什么
(2)丁的主张是否合法为什么
(3)信用社能否实现抵押权为什么
参考答案：(1)因违背物权法定原则，甲、丙的主张不合法。《物权法》第5条明确规定，物权的种类和内容，由法律规定。
按照物权法定主义原则的要求：第一、物权的种类不得创设，即不得创设法律未规定的新种类的物权。第二、物权的内容不得创设，即不得创设与法律规定的内容不同的物权。例如，创设不转移占有的质权，即使名为质权，但由于与质权的法律规定的内容不同，故也是不允许的。在本案中，甲与其子乙、丙的约定即违反了该原则。乙取得房屋的所有权，当然依法可以行使法律赋予所有人的占有、使用、收益和处分诸项权能，法律并没有规定当事人可以约定诸如优先购买权等负担的所有权，所以甲与乙、丙之间的约定无效。
(2)丁不能取得房屋的所有权，其主张不合法。
根据《城市私有房屋管理条例》第6条规定，城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证。房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。我国《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在本案中，虽然乙与丁达成房屋买卖协议，丁向乙交付了价款，乙向丁交付了房屋，但是没有办理登记过户手续，因而不发生物权变动之后果。丁并没有取得房屋的所有权，但有请求乙转移所有权的债权。乙基于所有权仍可为处分行为，就房屋达成的抵押合同自登记之日起生效，信用社取得抵押权。根据物权之优先效力，信用社之抵押权应优先于丁之债权。当然，如果因为信用社行使抵押权，致使丁之债权不能实现，丁得请求乙承担违约责任。
(3)信用社能实现抵押权。
甲与乙、丙关于优先购买权的约定无效，因为违反物权法定的原则；乙和丁签订的房屋买卖合同合法有效，但仅有房屋、房款的交付不足以发生物权变动的后果，房屋的所有权自办理完登记之日起发生变动，丁才能取得房屋的所有权。在本案中，丁没有取得房屋的所有权，仅享有请求乙转移所有权的债权，其不能对抗信用社的抵押权。