某公司于2007年10月通过出让方式获得一块5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司于于2009年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款
项目其他有关资料如下：
(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用做办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。
(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为年租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。
参考答案：[解题步骤]
本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，最后估算允许贷款的额度。
2．用收益还原法测算房地产总价
第1步：计算年出租总收入
房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000×3=15000.00(m2)
商场建筑面积=3000.00m2
办公楼建筑面积=15000.00-3000.00=12000.00(m2)
商场年出租收入=300×3000×12×90%
=9720000.00(元)
办公楼年出租收入=150×12000.00×12×80%=17280000.00(元)
年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入
=9720000.00+17280000.00
=27000000.00(元)
第2步：计算年房地费用
年管理费=年租金×10%=27000000.00×10%=2700000.00(元)
年维修费=年租金×8%=27000000.00×8%=2160000.00(元)
年保险费=投资总量×2‰=3000.00×(3×5000)×2‰=90000.00(元)
年税金=年租金×12%=27000000.00×12%=3240000.00(元)
年折旧=建安造价/47=45000000.00/47=957400.00(元)
年房地费用合计：
第3步：计算年房地纯收益
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用
=27000000.00-9147400.00-17852600.00(元)
第4步：计算房地产总价
假设P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期，则根据有限年收益法的计算公式进行计算。
P=a/r[1-1/(1+r)n]
在本题中，还原率即综合还原率为10%，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为50-3=47(年)
根据已知条件，有：P=(17852600.00/10%)×[1-1/(1+10%)47]=176501800.00(元)
第1步：计算总建筑成本
项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价
=15000×3000
=45000000.00(元)
第2步：计算利息
假设：地价为v，银行贷款利率为10%，则利息为
v×[(1+10%)3-1]+45000000.00×60%×[(1+10%)1.5-1]+45000000.00×40%×[(1+10% )0.5-1]
=0.33v+4149600.00+878600.00=0.33v+5028200.00
第3步：计算利润
利润=建安造价×项目投资回报率=45000000.00×30%=13500000.00(元)
第4步：计算地价
根据公式地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
v=176501800.00-45000000.00-0.33v-5028200.00-13500000.00
=84942600.00(元)
该地价的土地使用权涉及年期为50年，而考虑估价时点2009年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为
可抵押贷款额=地价×70%=84634700.00×70%=59244290.00≈5924(万元)