问题
问答题
某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从1998年7月1日起计，土地面积是3000m2。当地正常月租金为90元/(月·m2)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在2002年7月1日的保险价值。
估价计算如下：
1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000(元)。
2．总费用=8000×90×12×20%=1728000(元)。
3．写字楼经营净收益=10692000-1728000=8964000(元)。
4．写字楼用地净收益
5．建筑物净收益=8964000-1641400=7322600(元)。
6．建筑物价值
答案
参考答案：
1．有效毛收入计算错误，应为：8000×90×90%×12=7776000(元)。
2．总费用计算错误，应为：8000×90×90% x12×20%=1555200(元)。
3．用地价值未做年限修正，故用地净收益计算错误，应为：
8000×3000×[1-(1+6%)-36]/[1-(1+6%)-40]×6%/[1-(1+6%)-36]=1595038(元)。
4．估价结果计算应使用建筑物报酬率，故建筑物价值计算错误，应为：
(7776000-1555200-1595038)110%×[1-(1+10%)-36]=4.4763499(元)。