习某名下的一单层商场，建成于1994年7月，建筑面积为100m2，占地面积为150m2，结构为框架结构，耐用年限为60年，当时获取土地的方式为划拨，2004年通过补交出让金的方式获取了40年的出让土地使用权。2006年与赵某签订了为期5年的租赁合同，合同租金为220元(m2·月)，押金为2万元。2009年7月市场上正常的无空置率的租金水平为200元(m2·月)，押金为两个月的租金，押金收益率为5%，7月该房地产建筑物的重置价为1000元/m2，残值率为0%，维修费率为2%，保险费率2%，土地使用税为5元/m2，房产税及“两税一费”的税率为17.5%，管理费率为3%，押金年收益率为5%。则：
(一)该商场的收益价格可按如下步骤测算：
1．年客观收益
200×100×12=24(万元)
2．年正常费用
(1)维修费=1000×100×2%=0.2(万元)
(2)管理费=24×3%=0.72(万元)
(3)保险费=1000×100×2%=0.2(万元)
(4)土地使用税=5×150=0.075(万元)
(5)房产税及“两税一费”=24×17.5%=4.2(万元)
3．年净收益
24-5.395=18.605(万元)
4．收益价格
18.605×[1-1/(1+6%)40]=16.80(万元)
(二)建筑物的现值为：
V=C·[1-(1-R)×n/N]=1000×[1-(1-0)×15/60]=0.075(万元)
参考答案：
解析：1．年客观收益计算错误，应为：
(1)租约期内：220×100×12+20000×5%=265000(元)
(2)租约期外：200×100×(12+2×5%)=242000(元)
2．年管理费计算错误，应为：
(1)租约期内：220×100×12×3%=7920(元)
(2)租约期外：200×100×12×3%=7200(元)
3．年房产税及“两税一费”计算错误，应为：
(1)租约期内：220×100×12×17.5%=46200(元)
(2)租约期外：200×100×12×17.5%=42000(元)
4．年净收益计算错误，应为：
(1)租约期内：265000-2000-200-750-7920-46200=207930(元)
(2)租约期外：242000-2000-200-750-7200-42000=189850(元)
(5)收益价格计算错误，应为：
V=207930/6%×[1-1/(1+6%)2]+189850/6%×[1-1/(1+6%)33]
=3082826(元)
(6)建筑物现值计算错误，应为：
V=C·[1-(1-R)×n/N]=1000×100×[1-(1-0)/50×15]=70000(元)