问题
问答题
某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，电贴费和用电权费等其他费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%。写字楼建成后的销售价格为9600元/m2，试求该项目的开发商成本利润率。
答案
参考答案：
1．(1)先求项目总开发价值GDV。
①总销售收入：9600元/m2×10000m2＝96000000元＝9600万元。
②项目总开发价值：9600×(1-6%)万元＝9024万元。
(2)再求项目总开发成本TDC。
①购地款：1000元/m2×10000m2＝10000000元＝1000万元。
②拆迁安置补偿及其他土地开发费用：2000万元。
③建造成本：2500元/m2×10000m2＝25000000元＝2500万元。
④专业人员费用：2500万元×12%＝300万元。
⑤电贴费和用电权费等其他费用：400元/m2×10000m2=4000000元＝400万元。
⑥管理费：(2500+300+400)万元×5%＝160万元。
⑦财务费：购地款利息＝1000×[(1+9%)3-1)万元+2000×[(1+9%)2.5-1]万元＝775.86万元。
解析：
成本利用率
