某公司于2008年10月通过出让方式获得一5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2010年10月向银行抵押土地使用权。
项目其他有关资料如下：
(1)该大楼一至三层为商场，建筑面积为3000m2，四至十五层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。
(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。
问题：
如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款
参考答案：1．明确解题思路
本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，最后估算允许贷款的额度。
2．用收益还原法测算房地产总价
(1)计算年出租总收入。
房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000×3
=15000(m2)
商场建筑面积=3000m2
办公楼建筑面积=15000-3000=12000(m2)
商场年出租收入=300×3000×12×90%
=9720000(元)=972(万元)
办公楼年出租收入=150×12000×12×80%=17280000(元)=1728(万元)
年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入
=972+1728=2700(万元)
(2)计算年房地费用。
年管理费=年租金×10%=2700×10%=270(万元)
年维修费=年租金×8%=2700×8%=216(万元)
年保险费=建安造价×2‰=3000×(3×5000)×2‰=90000(元)=9(万元)
年税金=年租金×12%=324(万元)
年折旧=建安造价/47=4500/47=95.74(万元)
年房地费用合计：270+216+9+324+95.74=914.74(万元)
(3)计算年房地纯收益。
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用
=2700-914.74=1785.26(万元)
(4)计算房地产总价。
假设尸为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原率，n为使用年期。则根据有限年收益法的计算公式
P=[1-1/(1+r)n]a/r
在本题中，还原率为综合还原率(10%)，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为50-3=47(年)
根据已知条件，有：P=[1+1/(1+10%)47]×1785.26/10%=17650.18(万元)
3．应用剩余法计算地价
(1)计算总建筑成本。
项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价
=3000×15000=45000000(元)=4500(万元)
(2)计算利息。
假设：地价为V，银行贷款利率为10%，则利息为：
V×[(1+10%)3-1]+4500×60%×[(1+10%)1.5-1]+4500×40%×[(1+10%)0.5-1]
=0.33V+414.96+87.86=0.33V+502.82
(3)计算利润。
利润=建安造价×项目投资回报率=4500×30%=1350(万元)
(4)计算地价。
根据公式：地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
V=17650.18-4500-0.33V-502.82-1350
V=8494.26万元
该地价的土地使用权涉及年期为50年。而考虑估价时点为2000年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为：
8494.26×{[1-1/(1+8%)48]/[1-1/(1+8%)50]}=8463.47(万元)
4．计算可抵押贷款额
可抵押贷款额=地价×70%=8463.47×70%=5924.43(万元)