某房地产开发公司对某一地块有两种开发方案。A方案：一次性开发

问题问答题

某房地产开发公司对某一地块有两种开发方案。

A方案：一次性开发多层住宅45000m²建筑面积，需投入总成本费用(包括前期开发成本、施工建造成本和销售成本，下同)9000万元，开发时间(包括建造、销售时间，下同)为18个月。

B方案：将该地块分成东、西两区分两期开发。一期在东区先开发高层住宅36000m²建筑面积，需投入总成本费用8100万元，开发时间为15个月。二期开发时，如果一期销路好，且预计二期销售率可达100%(售价和销量同一期)，则在西区继续投入总成本费用8100万元开发高层住宅36000m²建筑面积；如果一期销路差，或暂停开发，或在西区改为开发多层住宅22000m²建筑面积，需投入总成本费用4600万元，开发时间为15个月。

两方案销路好和销路差时的售价和销量情况汇总于表2-1。

根据经验，多层住宅销路好的概率为0.7，高层住宅销路好的概率为0.6。暂停开发每季损失10万元。季利率为2%，见表2-2。

问题：

试决定采用哪个方案。

(注：计算结果保留两位小数。)

答案

参考答案：

方案判定。

(1) 机会点①。

净现值的期望值：(3600×0.7+2580×0.3)×(P/A，2%，6)-9000 =(3600×0.7+2580×0.3)×5.601-9000 =9449.69万元

(2) 机会点②。

净现值的期望值： [10563.48×(P/F，2%，5)+3960×(P/A，2%，5)]×0.6+[4507.78×(P/F，2%， 5)+2520×(P/A，2%，5)]×0.4-8100 =(10563.48×0.906+3960×4.713)×0.6+4507.78×0.906+2520×4.713)×0.4-8100 =16940.40+6384.32-8100 =15224.72万元 1707.38万元

(3) 机会点③。

净现值的期望值：3960×(P/A，2%，5)×1.0-8100=3960×4.713×1.0-8100=10563.48万元

2241.35万元

(4) 机会点④。

净现值的期望值：-10×(P/A，2%，5)=-10×4.713=-47.13万元

万元

(5) 机会点⑤。

净现值的期望值：(2112×0.7+1513.6×0.3)×(P/A，2%，5)-4600=(2112×0.7+ 1513.6×0.3)×4.713-4600=4507.78万元

根据计算结果判断，B方案在一期开发高层住宅销路差的情况下，二期应改为开发多层住宅。根据计算结果，应采用B方案，即一期先开发高层住宅，在销路好的情况下，二期继续开发高层住宅；在销路差的情况下，二期改为开发多层住宅。