甲乙夫妻是当地有名的富商，拥有多处房产，丙为做生意之便，同甲签订了房屋租赁合同，租下其中的一处房产，并办理了相应登记手续。其后数月，甲为解决资金短缺，向丁借款，并把该处房产作为担保抵押给了丁，双方也办理了抵押登记手续，而且双方还约定“如甲不能到期归还借款，该房产自动转归丁所有。”乙知道上述事宜，但未表示意见。 问题： (1)甲丙之间的租赁关系是否有效为什么 (2)甲丁之间的抵押关系是否有效为什么 (3)如甲到期不能清偿丁之欠款而出售其房产，丙与丁均主张优先购买权，应如何处理 (4)甲丁之间的“如甲不能到期归还借款，该房产自动转归丁所有”的约定是否有效为什么 (5)如果甲与丁之间并非抵押关系，而为买卖关系，而买卖合同生效时租赁合同仍未到期，则租赁合同是否仍有效 (6)如果甲与丁之间存在买卖关系，且丁为善意并支付相应对价并办理相应登记手续，乙作为房屋共有人能否否认该买卖的效力
参考答案：
解析：[答案及解析] (1)该租赁关系生效。甲与丙之间签订了房屋租赁合同，且办理了登记手续，应认定租赁关系生效。另该房产虽系夫妻共有，但乙未表示反对的，视为其同意。 (2)抵押合同生效。《物权法》第190条前段规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。由此可见，租赁合同并不影响成立在后的抵押合同的效力，并且抵押也已办理了登记。另该房产虽系夫妻共有，但乙未表示反对的，视为其同意。 (3)承租人享有优先购买权，抵押权人不享有优先购买权。 (4)无效。《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”根据《物权法》第 178条的规定，“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，对于该问题，物权法没有反对规定，因此担保法的流押条款无效的规定仍然有效，而且流押条款无效也是民法学原理的共识。法律关于禁止设定流质契约的规定属于强行性规定，违反这种规定的约定无效。 (5)有效。 (6)不能。依照有关规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。[考点] 租赁合同；抵押权的取得；抵押权人的权利；抵押权的实现方法；租赁合同当事人的权利和义务；登记及其法律效力