问题
问答题
用市场法对某房地产进行价格鉴证，经收集资料，可比交易实例A的成交总价为272万元人民币，分两期支付，首期支付80万元，余额192万元，在四年内分48期付清，自首付后每月支付4万元。使用面积为300平方米，人民币贷款月利率为0.5%，该房产建筑面积与使用面积的比例为1:0.75。其区域因素及个别因素情况如下表：
| 区域因素 | 可比实例A | 个别因素 | 可比实例A |
自然条件 社会环境 街道条件 离市中心距离 交通设施 教育与社会福利设施 商业金额配套设施 噪声污染情况 城市规划限制 周围环境 修正系数 | 100/104 100/102 100/96 100/97 100/96 100/98 100/97 100/102 100/100 100/101 | 面积 土地使用年限 建筑结构 平面布局 施工质量 装修标准 新旧程度 朝向 楼层 物业管理 修正系数 | 100/100 100/98 100/100 100/99 100/100 100/96 100/99 100/100 100/100 100/99 |
答案
参考答案：
1．区域因素的修正系数为各项目比例的乘积，即：
同理可得：个别因素的修正系数=1.095。
2．每月支付4万元，贷款月利率为0.5%，将月利率作为折现率，则：
可比交易实例A的折现值=
或：A的折现值=80+4×(P/A，0.5%，48)=250.32(万元)。
3．利用使用面积可以求出建筑面积=300/0.75=400(平方米)。
4．A的鉴证单价=250.32/400=0.6258(万元/平方米)=6258(元/平方米)；
A比准单价=鉴证单价×交易情况修正系数×交易时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数=6258×1×1×1.077×1.095=7380.15(元/平方米)。