问题
问答题 简答题
现有一宗地，占地面积为100m2，1999年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。2001年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250m2，现全部用于出租。根据以下资料，评估该宗土地2004年11月的价格。
（1）该房屋用于出租，每年收取押金6万元，平均每月租金收入为4万元，平均每月总运营费用为2万元。
（2）该房屋耐用年限为50年，目前的重置价格为每建筑平方米6000元，假设残值率为0。
（3）押金收益率为9%。
（4）土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。
答案
参考答案：
该宗土地有收益，适合于运用收益法进行评估。
（1）计算该不动产总收益：年租金收益：4×12=48（万元）年押金收益：6×9%=0.54（万元）年总收益：48+0.54=48.54（万元）
（2）计算该不动产的年总运营费用：年总运营费用=2×12=24（万元）
（3）该房地产的年净收益=48.54-24=24.54（万元）
（4）建筑物现值采用成本法测算，房屋的建成比土地使用权晚两年，因此，房屋的使用年限为48年。所以建筑物现值=6000×250×（48-3）/48=140.63（万元）。
（5）建筑物年净收益=140.63×8%=11.25（万元）
（6）土地年净收益=24.54-11.25=13.29（万元）
（7）选择收益法公式
，计算土地总价格：土地总价格
单价=
=20540（元/m2）
和F
两个力作用后，使物体能处于平衡状态是[ ]
