问题 问答题

某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地,并于3年前建成物业投入使用,总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2,重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年,第一年投入40%,第二年投入60%,可视为年中集中投入),管理费用为建安成本的3%,年利率为6%,销售税费为90万元,开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元;装修的重置价格为140万元,平均寿命为5年;设备的重置价格为100万元,平均寿命为10年;假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为8%)

答案

参考答案:

(1) 运用成本法计算公式为:

房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

(2) 求土地的重新取得价格:

因该土地使用权为40年,已过去了5年,故要求土地使用权为35年的价格:

(3)计算建筑物的重新购建价格:

①建安成本=600万元

②管理费用=6003%=18(万元)

③投资利息=(600+18)×40%×[(1+6%)4.5-1)+(600+18)×60%×[(1+6%)3.5 -1]=158(万元)

④销售税费=90万元

⑤开发利润=120万元

建筑物的重新购建价格=600+18+158+90+120=9860000(元)=986(万元)

(4)计算建筑物的折旧额:

①门窗、墙面等损坏的折旧额=8万元

②装修部分的折旧额=140×1/5×3=84(万元)

③设备部分的折旧额=100×1/10×3=30(万元)

④长寿命项目的折旧额=(986-8-140-100)×1/38×3=58.26(万元)

建筑物的折旧总额=8+84+30+58.26=180.26(万元)

(5) 该宗房地产的现时价格=390.94+986-180.26=1196.68(万元)

单项选择题
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