问题
问答题 案例分析题
某住宅物业项目总建筑面积29万平方米，可收费总面积26万平方米，现公开招标选聘物业服务企业，某物业管理公司目前管理的各类物业项目房屋建筑面积分别为：多层住宅
20万平方米、高层住宅20万平方米、别墅4万平方米。拟参与该项目投标。
该公司物业服务费报价部分项目如下：
（一）人工费用；
1．人员工资、社会保障和按规定提取的福利费。包括以下人员：
（1）公司分管该项目副总经理；
（2）该项目经理；
（3）该项目客服、维修等其他人员。
2．补充养老金：
3．项目部年终绩效奖。
（二）共用部位、共用设施设备运行维护费
（三）工程保修费
（四）管理区域清洁卫生材料费
（五）管理区域专修垃圾清理费
（六）公共秩序维护费
（七）项目管理办公费
（八）项目履约保证金
（九）用于项目物业服务的固定资产折旧
（十）项目共用部位、共用设施设备及公众责任保险费
（十）社会“爱心捐赠”
该公司物业服务费报价测算项目中，哪些费用项目不应计入该项目物业服务成本（支出）
答案
参考答案：
依据《物业服务收费管理办法》有关条款规定，本案例中不应计入物业管理成本的费用有：
1.奖金（显然也包括项目员工年终绩效奖金）不应计入物业管理成本，而是应根据物业服务企业经营管理的经济效益，从盈利中提取（2分）；
2.分管此项目的副总经理工资，不属于本项目管理服务人员的工资，因此也不应计入物业管理成本（2分）；
3.工程保修费用、项目履约金均为房地产开发建设单位向施工单位收取的费用，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本（2分）；
4.管理区域内装修垃圾清运费用是由装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用，该费用在装修期间向装修人单独收取，也不应计入物业管理成本（2分）；
5.对社会的爱心捐赠系物业服务企业自己的行为，与物业管理服务无关，不应计入物业管理成本（2分）。