估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2（含独立使用的车棚300m2），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/m2。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下：
1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。
4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2：剩余的10%会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下（节选）；
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
解：
1．开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10000×5=50000m2
住宅总面积=50000-9000=41000m2
（1）商铺开发完成后的房地产总价值
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×（1-空置等租金损失率）
=50×12×（1-10%）=540元/m2
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）
=540×（1-24%）=410.40元/m2
商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[11-1/（1+8%）×47]×1/（1+8%）×2.5
=4118.45元/m2
商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61万元
（2）住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/（1+12%）×2.5+60%×2800/（1+12%）×3+10%×2900/（1+12%）×3.5=8204.06万元
（3）开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67万元
2，扣除项目
（1）建安工程费=50000×1100/（1+12%）=4910.71万元
（2）专业及管理费用=4910.71×8%=392.86万元
（3）销售费用和销售税费总额=11910.67×（3.5%+5.5%）=1071.96万元
（4）销售利润=11910.67×20%=2382.13万元
（5）买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V
3．总地价
2006年9月1日的总地价：
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V
V=3031.74万元
