阅读下列材料：

材料一 魏初，民多荫附；荫附者皆无官役，而豪强征敛倍于公赋。给事中李安世上言：“岁饥民流，田业多为豪右所占夺，虽桑井难复，宜更均量，使力业相称。又，所争之田，宜限年断，事久难明，悉归今主，以绝诈妄”。魏主善之，由是始议均田。

――摘自《资治通鉴》卷136

材料二  (公元485年北魏)颁发诏令，实行均田；将土地分为露田、桑田两种。15岁以上的男子受露田40亩、桑田20亩，妇人受露田20亩。露田加倍或2倍授给，以被轮种。桑田为农业田，不须还官，但须在3年内种植桑、榆、枣等树，而露田在身死后或年过70岁后要还给官府。在不宜种桑的地方，给麻田，男子10亩，妇人5亩。奴婢可与良人接受同样数额的田地。耕牛每头受露田30亩。具体实行均田制时，原有的桑田，所有权不变，但要用来抵销应受份额。已达到应受额者，不得再受，超过应受额部分，可以出卖；不足应受额部分，可以买足。凡土地不足之处，允许向荒地处迁移，土地富足的地方，可以随力所能及借用国有荒地耕种。

请回答：

(1)根据材料一，分析北魏实行均田制的原因。

(2)根据材料二，分析露田与桑田的不同之处。

(3)北魏均田制规定土地不得买卖，为什么还出现了土地买卖现象？