某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得1000m2的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2；该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300 元/m2减免30%的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年 12月31日该房地产的市场价值。
资料与参数表
评估测算如下(节选)：
1．土地年期修正系数K：
K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1/(1+5%)70]
2．土地取得成本：
10000×1600×0.9946=15913600元
3．开发成本：
①12000×1000=12000000元
②12000000×6%=720000元
③上缴市政配套建设费等：12000×300×(1-3%)＝252000元
④开发成本小计：12000000+720000+2520000=15240000元
4．管理费用：
12000×30=360000元
5．投资利息 正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金，则投资利息：
15913600×[(1+6%)-1)+(15240000+360000)×[1+6%)0.5-1]=1415999元
6．开发利润：
(15913600+15240000)×20%=6230720元
7．销售税费：
(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%=39160319×8%=3132826元
8．评估价值：
总价值=(39160319+3132826)×(1+4%)=42293145×(1+4%)＝43984871元
单位价值=43984871÷12000≈3665元/m2
G
G