问题
问答题 简答题
计算题:某房地产建成于1995年12月30日，此后收益年限为50年;1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元;预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元;购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格。
答案
参考答案：
计算过程：
(1)计算公式：
i表示年份，Ai未来第i年的净收益，t净收益有变化的年限，Y表示资本化率，大于0。
(2)A1=95万元，A2=92万元，A3=94万元，A=95万元
(3)Y=70%×6%+(1-70%)×10%=7.2%
(4)n=50-4=46年
(5)t=3年
(6)将上述数字代入公式计算：
V=95/(1+7.2%)+92/(1+7.2%)2+94/(1+7.2%)3+95/[7.2%×(1+7.2%)3]×[1-1/(1+7.2%)46-3]
=1262.14万元。