问题 问答题 案例分析题

某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务,估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料,该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得,2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润,并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡.

请问:

1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

答案

参考答案:

1)错误有:

①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。

②应根据估价对象的规模,确定客观合理的开发周期,以此计算投资利息。

③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

2)还应将重置价格减去折旧:

①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。

③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

阅读理解与欣赏

阅读,完成下列问题。

真正的慷慨

  ①一场龙卷风袭击了我们家附近的一座小城,那里的许多家庭损失惨重,报纸上一张特别的照片触动了我的心。照片上,一个年轻的女人站在一座完全被毁坏的房屋前面,一个七八岁的小男孩低垂着眼站在她的身边,旁边还有一个小女孩用手抓着妈妈的裙裾,眼睛盯着镜头,目光里充满了慌乱和恐惧。在相关的文章中,作者给出了照片上每个人的衣服尺寸。我注意到他们衣服的尺寸与我和孩子衣服的尺寸很接近。这是教育我的孩子帮助那些比他们不幸的人的好机会。

  ②我将照片贴在冰箱上,把他们的困境向我的一对7岁的双胞胎儿子——布兰德和布雷特以及3岁的小女儿梅格安作了解释:“我们有这么多东西,这些可怜的人现在却什么也没有。我们应该把我们的东西和他们分享。”我从阁楼上拿下3只大盒子放在地板上。当男孩子们和我一起把一些罐装食品和其他一些不易腐坏的食物、肥皂等装进其中一只大盒子的时候,梅格安怀里抱着鲁西——她爱极的布娃娃来到我们面前。她紧紧地将它搂在胸前,把她圆圆的小脸贴在鲁西扁平的、被涂上颜色的脸上,给了它最后一个吻,然后,将它轻轻地放在其他玩具的上面。“噢,亲爱的,”我说,“你不必把鲁西捐出来,你是那么喜欢它。”

  ③梅格安严肃地点了点头,眼睛里闪烁着被她强忍着没有流出来的眼泪:“鲁西给我带来了快乐,妈妈。也许,他会给那个小女孩带去快乐的。”

  ④我突然意识到,任何一个人都可以把自己不要的东西捐赠给别人,而真正的?慷慨却是把自己最珍爱的东西给予别人。诚挚的仁爱,是一个3岁的孩子希望把一个虽然破旧却是她最珍爱的布娃娃送给那个小女孩的行为。而我,本来是想教育孩子的,结果却从孩子那儿受到了教育。

  ⑤男孩子们惊讶地张大了嘴巴。布兰德什么也没说,走进房间拿着他最喜欢的圣斗士出来了。他稍稍犹豫了一下,看了看梅格安,把它放在鲁西的旁边。布雷特的脸上露出了温和的微笑,眼睛里闪着光,跑回房间拿来了他的宝贝火柴盒汽车,郑重地放到盒子里。

  ⑥我把我的那件袖口已经磨损得非常厉害的棕褐色夹克衫从那个放着衣服的盒子里拿出来,然后把上个星期刚买的一件绿色的夹克衫放了进去。我希望照片上那个年轻女人会像我一样喜欢它。

1.通读全文,说说文题“真正的慷慨”的含义。

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2.文中哪些事件体现了人物“真正的慷慨”?试举例说明。

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3.联系文中每个人物在捐出自己东西时的表情、动作和语言,选择一人举例分析其内在的思想感情。

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4.从下面(1)、(2)两个题目中任选一题作答,揣摩人物的心理。(1)第⑤段中男孩们之所以“惊讶地张大了嘴巴”,是因为:

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(2)第⑥段中“我”之所以将旧夹克衫换   成了新的夹克衫,是因为:

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5.从文中他们“真正的慷慨”的举动中,你联想到了什么?

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判断题