问题
问答题
下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
1．比较案例的选择
根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况如下表所示。
| 基本情况 | 待估宗地 | 实例A | 实例B | 实例C |
| 交易时间 | 2005年12月 | 2005年4月 | 2004年9月 | 2005年10月 |
| 交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 | 正常 |
| 交易方式 | 转让 | 挂牌出让 | 挂牌出让 | 转让 |
| 土地用途 | 商业 | 商业 | 商业 | 商业 |
| 成交地价/(元/m2) | 待评估 | 3445 | 3510 | 3880 |
| 付款方式 | 一次性支付 | 一次性支付 | 一次性支付 | 一次性支付 |
| 总用地面积/m2 | 2504.1 | 5035.8 | 3302.9 | 2003.6 |
| 容积率 | 3.6 | 2.9 | 3.7 | 4.3 |
| 土地使用年限/年 | 35 | 40 | 40 | 40 |
2．建立价格可比基础(略)
3．因素条件说明
整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表。
| 比较因素 | 待估宗地 | 实例A | 实例B | 实例c |
| 交易时间 | 2005年12月 | 2005年4月 | 2004年9月 | 2005年10月 |
| 交易方式 | 转让 | 挂牌出让 | 挂牌出让 | 转让 |
| 成交地价/(元/m2) | 待评估 | 3445 | 3510 | 3880 |
| 商业繁华程度 | 有一级商服中心 | 有一级商服中心 | 有一级商服中心 | 有一级商服中心 |
| 交通条件 | 混合型主干道为主， 有5条公交线路 | 生活型主干道为 主，有3条公交线路 | 生活型主干道为主。 有3条公交线路 | 混合型主干道为 主，有4条公交线路 |
| 总用地面积/m2 | 2504.1，适中 | 5035.8，较适中 | 3302.9，适中 | 2003.6，适中 |
| 宗地形状 | 规则 | 规则 | 规则 | 规则 |
| 临街宽度 | 58 | 70 | 65 | 40 |
| 临街深度 | 43 | 90 | 51 | 50 |
4．编制比较因素条件指数表
根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各比较因素条件指数如下表所示。
| 比较因素 | 待估宗地 | 实例A | 实例B | 实例C |
| 交易时间 | 108 | 104 | 100 | 107 |
| 交易方式 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 成交地价 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 商业繁华程度 | 100 | 96 | 96 | 99 |
| 交通条件 | 100 | 98 | 100 | 100 |
| 总用地面积 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 宗地形状 | 100 | 100 | 100 | 100 |
| 临街宽度 | 100 | 104 | 102 | 92 |
| 临街深度 | 100 | 96 | 98 | 98 |
5．计算比准价格
将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式，则：
比准地价A=
=3808.71(元/m2)
比准地价B=
=3950.33(元/m2)
比准地价C=
=4387.56(元/m2)
通过对上述三个比准价格的分析比较，确定单位土地面积地价为4048.87元/m2。
请根据上述内容回答以下问题。
该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方
答案
参考答案：
存在错误和不完善的地方如下。
(1)编制比较因素条件指数表中，缺少地价指数和各因素条件指数的编制依据。
(2)未进行容积率修正。
(3)未进行使用年期修正。
(4)未说明由3个比准价格确定的单位面积地价的方法及原因。