张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%。 乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。 以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。 1．编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。 2．试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。
参考答案：
1．编制资本金现金流量表
(1)甲方案的资本金现金流量见下表。
年还本付息A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=300×8%×(1+8%)10/[(1+8%)10-1]=44.71万元
(2)乙方案的资本金现金流量见下表。
2．用差额投资内部收益率法进行方案比选
(1)进行单一方案评价
NPV甲={-300+67.79/15%×[1-1/(1+15%)5]+73.41/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)5+124.03/15%×[1-1/(1+15%)5]×1/(1+15%)10+130.24/15%×[1-1/(1+15%)4]×1/(1+15%)15}万元=(-300+227.24+122.35+102.77+45.70)万元=198.06万元
因为NPV甲＞0，所以甲方案可行。
NPV乙={-400+85/15%×[1-1/(1+15%)10]+155/15%×[1-1/(1+15%)9]×1/(1+15%)10}万元=(-400+426.60+182.82)万元=209.4万元
因为NPV乙＞0，所以乙方案可行。
(2)用差额投资内部收益进行方案比选
因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表如下。
(3)计算(乙-甲)差额内部收益率
令i1=16%
NPV1={-100+17.21/16%×[1-1/(1+16%)5]+11.59/16%×[1-1/(1+16%)5]×1/(1+16%)5+30.97/16%×[1-1/(1+16%)5]×1/(1+16%)10+24.76/16%×[1-1/(1+16%)4]×1/(1+15%)15}万元=4.88万元
令i2=17%
NPV1={-100+17.21/17%×[1-1/(1+17%)5]+11.59/17%×[1-1/(1+17%)5]×1/(1+17%)5+30.97/17%×[1-1/(1+17%)5]×1/(1+17%)10+24.76/17%×[1-1/(1+17%)4]×1/(1+15%)15}万元=-0.97万元
FIRR=16%+4.88/(4.88+0.97)×1%=16.83%
因为FIRR=16.83%＞15%，所以乙方案优于甲方案。