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问题 判断题

在高度组织化的证券交易所内，会员经纪商只能代表众多的买．方和卖方中的一方，按照一定规则和程序公开竞价，达成交易。( )

答案

参考答案：错

解析： 在高度组织化的证券交易所内，会员经纪商代表众多的买方和卖方按照一定规则和程序公开竞价，达成交易。

问答题 案例分析题

下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分（标注"略"的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。 1．确定房地出租客观租金应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似、规模相当、临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元／米2，比准租金B=311.50元／米2，比准租金C=280.88元／米2。根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取3个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下：客观租金=（295.60+311.50+280.88）／3=295.99（元／米2） 2．计算房地出租年总收益（注：房屋建筑面积是9015m2）房地年总收益=房屋建筑面积×租金=9015×295.99=2134680（元） 3．计算房地出租年总费用房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。 （1）管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，即：房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%=2134680×3%=64040（元） （2）维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢混结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元／米2，耐用年限60年，残值率为0。房屋出租维修费=房屋重置价×2%=9015×750×2%=135225（元） （3）保险费。根据调查，××市市区房屋保险费费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。房屋年保险费=房屋重置价×0.2%=9015×750×0.2%=13522（元） （4）税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税按房屋出租年租金的5%计。房产税=房地年总收益×12%=2134680（元）×12%=256162（元）营业税=房地年总收益×5%=2134680×5％=106734（元）税金合计=房产税+营业税=256162+106734=362896（元） （5）房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为0。房屋年折旧费=房屋重置价×（1-残值率）／剩余使用年期=9015×750×（1-0）/35=193179（元） （6）房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=64040+135225+13522+362896+193179=768862（元） 4．计算房地纯收益房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用=2134680-768862=1365818（元）5．计算土地纯收益 （1）土地还原率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原率为8%。 （2）房屋还原率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原率为10%。 （3）计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。房屋现值=房屋重置价×房屋成新度=9015×750×75%=5070938（元）房屋纯收益=房屋现值×房屋还原率=5070938×10%=507094（元）土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=1365818-507094=858724（元） 6．计算土地价格总地价=（土地年纯收益／土地还原率）×[1-1/（1+土地还原率）使用年期]=（858724/8％）×[1-1／（1+8%）35]=10008428（元）土地单价=10008428/2504.1=3996.82（元／米2）（注：土地面积为2504.1m2。）请根据上述报告片断回答以下问题。

上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数？
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单项选择题

20元GPRS套餐赠送（）流量。

A.30MB

B.70MB

C.150MB

D.500MB
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