对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价对象相关资料
估价测算如下(节选)：
(一) 年有效毛收入
22000×(50+5)×12×(1-10%)＝13068000元
(二) 年运营费用
1．年维修费用
25000×2000×2%=1000000元
2．年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13068000×3%+500×50%＝692040元
3．年营业税及附加
年营业税及附加=13068000×5.55%=725274元
4．年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314元
(三) 年净收益
年净收益＝(一)项-(二)项＝13068000-2417314＝10650686元
(四) 估价结果
