问题 问答题

评估人员在2006年底拟对1996年底建成的某钢筋混凝土框架结构公寓楼进行评估,其建筑面积经测量为15000m2
评估人员在未获得该公寓楼图样的情况下,获得了与待估公寓楼建筑面积相同的类似建筑物的有关技术资料,其中土建工程直接费合计1800万元。待估公寓楼与类似建筑物的工程特征略有不同,类似工程外墙面为普通陶瓷饰面板,待估公寓楼外墙面为进口陶瓷饰面板。类似工程外墙面湿法贴挂陶瓷饰面工程的预算单价为400元/m2,其中普通陶瓷饰面板的预算单价为200元/m2,每平方米外墙装饰普通陶瓷消耗量为1.02m2;间接费率、利润率和税率分别为12%、5%、3.35%。经评估人员调查,待估公寓楼使用的进口的陶瓷饰面板预算单价为500元/m2,外墙面工程量与类似建筑的工程量同为5000m2
问题:
1.计算待估公寓楼外墙面湿法贴挂进口陶瓷饰面工程的预算单价。
2.计算待估公寓楼土建工程的直接费和造价。
3.假定待估公寓楼的给排水、采暖、电气工程造价占建安工程造价的15%,与工程项目建设有关的其他费用为建安工程造价的10%,假设不发生资金成本和其他费用,并不计开发利润,计算待估公寓楼的水暖电工程造价、建安工程造价和总造价。
4.待估公寓楼经济耐用年限按60年计算。经评估人员现场勘察后对损耗率进行打分:房屋结构部分40分,装修部分10分,设备部分40分,三部分评分修正系数分别为0.8, 0.18和0.12,分别用年限法和打分法确定待估公寓楼的成新率。
5.评估人员考虑其他因素后确定成新率为80%,如果取年限法、打分法和考虑其他因素确定成新率的方法的权重分别为40%、50%和10%,则按综合法确定待估公寓楼的成新率。假定待估公寓楼的残值为0,评估其价值(不含地价)。
(计算结果涉及金额的以元为单位并保留整数。百分数保留整数)

答案

参考答案:

解析:1.待估公寓楼外墙面湿法贴挂进口陶瓷饰面工程的预算单价=进口陶瓷饰面板预算单价×每平方米外墙装饰普通陶瓷消耗量+其他=[500×1.02+(400-200×1.02)]元/m2=706元/m2
2.待估公寓楼土建工程直接费二类似建筑物的土建工程直接费—类似建筑物普通陶瓷饰面板工程的材料费+待估公寓楼土建工程的材料费=(1800-400×0.5+706×0.5)万元= 1953万元
待估公寓楼土建工程的工程造价=直接费×(1+间接费率+利润率+税率)=[1953×(1+12%+5%+3.35%)]万元=2350万元
3.待估公寓楼的水暖电工程造价=待估公寓楼土建工程的工程造价×(给排水、采暖、电气工程造价)占建安工程造价的15%=2350万元×15%=352,5万元
待估公寓楼的其他费用=待估公寓楼土建工程的工程造价×其他费用率=2353万元×10%=235.3万元
总造价=待估公寓楼土建工程的工程造价+待估公寓楼的水暖电工程造价+待估公寓楼的其他费用=(2350+352.5+535.3)万元=2937.8万元
4.年限法成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限=(60-10)/60=83%打分法成新率=40/(40+10+40)×0.8+1O/(40+10+40)×0.18+40/(40+10+40)× 0.12=0.36+0.02+0.05=43%
5.综合法成新率=83%×40%+43%×50%+80%×10%=0.332+0.215+0.08=63%故该楼的评估价值为=2937.8万元×63%=1850.8万元

单项选择题
单项选择题 A1/A2型题