某公司于2008年10月通过出让方式获得-5000m2土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2009年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2010年10月将土地使用权向银行抵押。
项目其他有关资料如下：
(1)该大楼1～3层为商场，建筑面积为3000m2，4～15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2(建筑面积)，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2，办公楼市场租金水平每月为150元/m2。
(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。
如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款
参考答案：
解析：1．明确解题思路
本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值，再用剩余法估算土地使用权价格，最后估算允许贷款的额度。
2．用收益还原法测算房地产总价
第一步：计算年出租总收入
房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000m2×3=15000m2
商场建筑面积=3000m2
办公楼建筑面积=(15000-3000)m2=12000m2
商场年出租收入=300元/月·m2×3000m2×12月×90%=9720000元=972万元
办公楼年出租收入=(150×12000×12×80%)元=17280000元=1728万元
年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=(972+1728)万元=2700万元
第二步：计算年房地费用
年管理费=年租金×10%=2700万元×10%=270万元
年维修费=年租金×8%=2700万元×8%=216万元
年保险费=建安造价×2‰=[3000×(3×5000)×2‰]元=90000元=9万元
年税金=年租金×12%=324万元
年折旧=建安造价/47=(4500/47)万元=95.74万元
年房地费用合计：(270+216+9+324+95.74)万元=914.74万元
第三步：计算年房地纯收益
年房地纯收益=年出租总收入-年房地费用=(2700-914.74)万元=1785.26万元
第四步：计算房地产总价
假设P为房地产价格，a为年房地纯收益，r为综合还原利率，n为使用年期。则根据有限年收益法的计算公式
P=[1-1/(1+r)n]a/r
在本题中，还原利率为综合还原利率(10%)，项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致，为(50-3)年=47年
根据已知条件，有：P=([1-1/(1+10%)47]1785.26/10%}万元=17650.18万元
3．应用剩余法计算地价
第一步：计算总建筑成本
项目总建筑成本=项目建筑面积×建安综合造价
=3000m2×15000元/m2=45000000元=4500万元
第二步：计算利息
假设：地价为v，银行贷款利率为10%，则利息为
v×[(1+10%)3-1]+4500×60%×[(1+10%)1.5-1]+4500×40%×[(1+10%)0.5-1]=0.33v+414.96+87.86=0.33v+502.82万元
第三步：计算利润
利润=建安造价×项目投资回报率=4500万元×30%=1350万元
第四步：计算地价
根据公式：地价=房地产价格-总建筑成本-利息-利润
v=17650.18-4500-0.33v-502.82-1350
v=8494.26万元
该地价的土地使用权涉及年期为50年。而考虑估价时点2009年10月，尚剩余土地使用年期48年，需要进行年期修正，故估价时点的地价为
8494.26×{[1-1/(1+8%)48]/[1-1/(1+8%)50]}万元=8463.47万元
4．计算可抵押贷款额
可抵押贷款额=地价×70%=8463.47万元×70%=5924.43万元