参考答案：

解析：根据题意需评估一宗出租经营用途的商业房地产的转让价格，应该是公开市场价值。 依据最高最佳使用原则是对的，但不一定就是三个可比实例中平均年净收益最高的那一个(即350万元/年)。因为题中这三个可比实例的具体资料缺乏，三个可比实例的经营规模不同，其规模与估价对象房地产哪一个比较接近未知；商业房地产含义很广泛，经营项目是什么未知，所谓类似也显得比较模糊，不甚清晰；具体区段、位置不太清楚，而有些商业铺位，特别是零售百货、鞋帽、服装之类，仅差一步之遥，人流量就会相差甚远。综上所述，所以不能简单地就将年净收益为350万元/年这一个可比实例的收入选作为待估房地产的年净收益，这样是不恰当的。