问题
问答题
某商场的建设用地使用期限为40年，从2007年5月1日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积100%。一层于2008年5月1日租出，租期为5年，可出租面积的正常月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2、120元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为8%。试估价该商场于2011年5月1日带租约出售时的正常总价。
答案
参考答案：
该商场2011年5月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
(1)商店一层价格的测算：
租赁期限内年净收益=200×180×(1-20%)×12=34.56万元
租赁期限外年净收益=200×200×(1-20%)×12=38.4万元
=443.09(万元)
(2)商店二层价格的测算：
年净收益=200×120×(1-20%)×12=23.04万元
该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=443.09+269.96=713.05万元
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