六年前，甲、乙合作建房，甲提供土地，面积为2000m²，使用年限为70年的土地，乙出资 400万元人民币，合作建成了3000m²建筑面积的房屋。已知房屋使用年限为38年，建设期2年。建成后，1000m²归甲所有，2000m²归乙使用20年，期满后无偿归还给甲所有。另外，房屋使用期满后将被拆除作为商业用地，预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元。现今，乙有意将其现在的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商进行估价。通过调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为100元，出租率为85%，年运营费用约占租赁潜在毛收入的40%，报酬率为 10%。试对此房地产进行估价。