某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700m2，容积率为1.5，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时间为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%：至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。
该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)，然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以1.5%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为 15%。
按当地有关规定，房地产开发项目(包括在建工程)在转让交易过程中，买方按售价的3%缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30日的正常购买总价。
参考答案：
解：
设该在建工程的正常购买总价为P
一、续建完成后的总价值
1．未来受益年限 n=40-1-2-1=36年
2．未来年纯收益现值之和
3．装修及大修费用现值之和
方法一：
方法二：
方法三：
四年的报酬率r4=(1+15%)4-1=74.9%
4．续建完成后的总价值
V=(Vl-V2)÷(1+13)1.5=(439.48-92.79)÷(1+13%)1.5=288.62万元
二、续建总费用
三、销售税费和销售费用
288.62×(6%+2%)=108.57万元
四、购买该在建工程的税费总额
V5=P×3%
五、求在建工程价值P
P=288.62-108.57-23.09-p×3%
P=152.398万元