问题 问答题

2000年3月1日,A公司通过招标形式取得了一宗商业用地的使用权,面积为3500平方米,并按国家有关规定进行了开发。2005年3月1日,该宗地因A公司的债务纠纷被法院依法扣押,欲作价后偿还B公司的债务。法院于扣押当日委托某价格认证中心对2005年3月1日的这宗土地的使用权市场价格进行价格鉴证(地上其他投资另计)。

价格鉴证人员通过收集有关资料得知,近半年来,土地市场价格基本稳定,于是选取了三个交易实例,具体情况如下表:

经测算确定土地的折现率r=8%;土地等级的三级与四级的修正系数相差4%;交通条件、基础设施状况、临街深度和土地形状的四个因素中,优、较优、良好三个档次之间,相邻档次的修正系数均相差3%,则可得比准价格计算表如下:

因交易实例B的土地等级为三级,与鉴证标的不相同,所以剔除交易实例B。用简单算术平均法求取案例的平均比准价格=(2661.97+2530.47)÷2=2596.22(元/m2)。

因上述方法求得的是鉴证标的在最高法定年限下的市场价格,为此进行年期修正如下:

修正价格=2596.22×87.5%=2271.69(元/m2)

鉴证标的的鉴证价格=3000×2271.69=681.51(万元)

答案

参考答案:

1.个别因素中,临街深度A的条件指数=100/106。

2.个别因素中,土地形状c的条件指数=100/97。

3.重新计算A的土地比准价格=2586.63(元/平方米);

重新计算C的土地比准价格=2689.41(元/平方米)。

4.不应该把交易实例B删除,土地等级已经用条件指数进行了调整,所以平均比准价格应计算如下:

平均比准价格=(2586.63+2522.81+2689.41)/3=2599.62(元/平方米)。

5.土地使用年限的修正系数应该根据交易实例的剩余使用年限和鉴证标的的剩余使用年限计算,鉴证标的的剩余使用年限=40-5=35(年),而交易实例交易日期为2005年,所以尚可使用年限为40年。

土地剩余使用权剩余年限修正系数=[1-1/(1+8%)35]/[1-1/(1+8%)40]=97.74%。

6.修正价格=2599.62×97.74%=2540.87(元/平方米);

鉴证标的的鉴证价格=3000×2540.87=7622610.00(元)。

单项选择题
问答题


资料一:2010年3月5日,光明食品集团公司在上海宣布,已和全球领先的保健品零售企业美国健安喜(GNC)公司签署谅解备忘录,建立战略合作关系,通过合资企业健安喜(中国)共同进军中国保健品市场。光明食品集团是中国最大的大型国有食品产业集团之一,2009年销售规模逾700亿。
资料二:一个促成合作的重要契机在于,中国保健品市场目前仍然未全面对外资开放。根据《外商投资产业指导目录(2007年修订)》规定,设立超过30家分店、销售来自多个供应商的不同种类和品牌商品的连锁店必须要由中方控股等,这使得众多外资医药零售商都希望在中国能寻找到合适的中方伙伴。
健安喜(GNC)也面临这样的发展瓶颈。尽管健安喜(GNC)产品线非常丰富,涉及体重控制类、运动类、男女保健、健脑、睡眠辅助、草本植物萃取、维生素、矿物质等上千种产品,在美国也拥有超过6000家的销售点,但在中国市场上它必须得寻找到合作伙伴。
美国健安喜公司董事长JoeFortunato透露,双方此次合作的主要基础是,光明食品在中国拥有强大的产品组合、分销和零售通道。这为健安喜在中国大陆达成战略目标奠定了合作基础。
据悉,双方将在2010年中期完成合资公司的组建和产品的市场投放,双方合资的销售平台健安喜(中国)将在中国的大中城市推广健安喜(GNC)品牌,发掘潜在的零售和分销市场机会,并在条件成熟时实现本土化生产。
资料三:光明食品集团董事长王宗南强调,“作为一个以食品产业为核心的都市产业集团,光明食品集团多年来致力于打造一、二、三产业为一体的完整食品产业链,形成覆盖上游原料资源、中间生产加工、下游流通渠道的大格局,从而向消费者提供安全美味的产品。现阶段根据国家‘走出去’的战略,我们正不断推进国际化进程,走出本土市场,集聚全球范围内的各种资源来加强光明在其他国际市场的影响力,让所有向往健康生活的消费者都能享受到高品质产品。”
据有关资料显示,欧美国家的消费者平均用于保健品方面的花费占其总支出的25%以上,而我国只有0.07%。这表明,保健品市场潜力巨大,以目前全球保健品占整个食品销售的5%来推算,我国保健品消费还将大幅增长。
[要求]

简述战略的发展方法;