问题
问答题
(一)
有一宗“七通一平”待开发建筑用地，土地面积为5000m2，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为3年，建设费为4000元/m2，专用费为建筑费的20%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价8000元/m2，销售费用为楼价的 4%，销售税费为楼价6.5%，当地银行年贷款利率为8%，开发商要求的投资利润率为 15%。
试估算该宗土地目前的地价和楼面地价。
答案
参考答案：
解析：依题意，可用假设开发法进行评估。
依公式得
地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润
楼价=(5000×2.5×8000)元=100000000元
建筑费=(5000×2.5×400)元=50000000元
专业费=(建筑费×20%=50000000×20%)元=10000000元
销售费用=(楼价×4%=100000000×4%)元=4000000元
销售税费=(楼价×6.5%=100000000×6.5%)元=6500000元
利润=(地价+建筑费+专业费)×15%=(地价+60000000)×15%
利息=地价×[(1+8%)3-1)+(50000000+10000000)×[(1+8%)1.5-1)
=0.2597×地价+7341810
地价=(100000000-50000000-10000000-4000000-6500000-0.15×地价-9000000-0.2597×地价-7341810)元=12171518元
楼面地价=(12171518/5000)元÷2.5m2=973.72元/m2