参考答案：针对抵押目的，应遵循谨慎原则，先得出未设定法定优先受偿款的市场价值，再扣除法定优先受偿款，得出抵押价值。
(1)对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。
1)计算出商业、住宅的建筑面积。
2)商业部分采用收益法进行评估，居住部分可搜集可比实例，采用市场法进行评估。
3)两者汇总得出总价。
(2)把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。
1)采用市场法或基准地价系数修正法计算出土地价格。
2)采用成本法计算出建筑物的价格。
3)土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。
(3)对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。
(4)根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。