某酒店土地总面积为3000m2，土地使用年限为40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积为10000m2，共5层，每层建筑面积为2000m2；首层有500m2建筑面积的大堂，其余出租作为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率为80%；其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为3000元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。
估价计算如下：
1．有效毛收入=2000×100×12×80%+200×200×365×80%=13600000(元)。
2．总费用=200×200×365×40%=5840000(元)。
3．酒店总净收益=有效毛收入-总费用=13600000-5840000=7760000(元)。
4．酒店土地净收益=10000×3000×8%=2400000(元)。
5．酒店建筑物净收益=7760000-2400000=5360000(元)。
6．酒店建筑物价值
该酒店2001年10月8日的保险价值为63114000元。
