（一）某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已达到“五通一平”（通路、通水、通信、通电、排水，场地平整），可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%.土地出让年限为50年下面是估价调查所获得的其他资料： 征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。 征地过程中发生的相关税费：征地管理费按照征地费总额的4%征收；耕地占用税按5元/m2征收；耕地开垦费按10元/m2计收。土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元/m2。假定土地开发周期为1．5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15%，年贷款利率为82，土地还原率为6%，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%，请根据上述资料计算土地单价。
参考答案：
1．解题思路与方法选用 根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。
2．解题步骤
(1)计算土地取得费及税费。土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为：
1)最高补偿标准=2000×30/666．67元/m2=60000/666．67元/m2=90元/m2
2)青苗补偿及地上物补偿=2000/666．67元/m2=3．0元/m2
3)征地费=(90-I-3．0)元/m2=93．0元/m2
4)征地管理费=93．0元/m2×4％=3．72元/m2
5)耕地占用税=5元/m2
6)耕地开垦费=10元/m2
7)土地取得费及税费=(93．0+3．72+5+10)元/m2=111．72元/m2
(2)土地开发费 土地开发费=90元/m2
(3)投资利息 投资利息= 元/m2=19．02元/m2
(4)投资利润 投资利润=(111．72+90)元/m2×15％=30．26元/m2
(5)计算土地成本价格 成本价格=(111．72+90+19．02+30．26)元/m2=251．0元/m2
(6)计算土地增值 根据题意，这里土地增值率取20％，则 土地增值=251元/m2×20％=50．2元/m2
(7)计算全开发区土地单位面积地价 全开发区土地单位面积地价=(251．0+50．2)元/m2=301．2元/m2
(8)计算可出让土地单位面积地价 可出让土地单位面积地价=301．2元/m2/80％=376．5：元/m2
即开发区50年期工业用地可出让的土地使用权价格为376．5元/m2。