问题 问答题

某宗土地面积为1.2公顷,已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权,按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢,总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续,一次性缴纳全部地价款,并且开工建设。根据项目实施进度安排(见如下横道图),项目建成后,住宅楼将全部出售,写字楼将用于出租。

根据市场调查,有关数据如下:

(1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2,销售税费为销售价格的6%;同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2(可出租面积占建筑面积的70%),并且按时年租金收入的30%缴纳押金,出租空置率为20%,有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计,银行存款年利率为3%,报酬率为10%。

(2)同类开发项目的社会平均开发成本为:住宅楼1800元/m2,写字楼2800元/m2,管理费用为开发成本的5%。

(3)除地价款外,写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。

(4)目前,此类项目折现率为10%。

(5)为得到该宗土地,还需要按取得地价原价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。

答案

参考答案:

解:

第一种答案:

(1)项目总建筑面积

1.2×10000×2.5=30000m2

其中,住宅楼总建筑面积15000m2,写字楼总建筑面积15000m2

(2)房地产开发项目总价值及折现值。

1)住宅楼价值:5000×15000=7500万元住宅楼价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值:

7500/(1+10%)3=5634.86万元

2)写字楼价值。

①写字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6万元

②写字楼押金:1209.6×30%=362.88万元

③写字楼押金运用年收益:362.88×3%=10.89万元

④有关税费和经营管理费用:1209.6×30%=362.88万元

⑤租赁净收入:1209.6+10.89-362.88=857.61万元

⑥写字楼价值:

⑦写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10%)3=6370.29万元

3)项目总价值折现值:5634.86+6370.29=12005.15万元

(3)项目开发成本、管理费用及其折现值。

1)住宅楼部分:1800×15000×(1+5%)=2835万元

写字楼部分:2800×15000×(1+5%)=4410万元

2)住宅楼开发成本及管理费折现值:

2835×[0.5/(1+10%)0.5+0.5/(1+10%)1.5]=2580.13万元

3)写字楼开发成本及管理费用折现值:

4410×[0.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5]=3648.76万元

4)项目开发成本及管理费用折现值:

2580.13+3648.76=6228.89万元

(4)住宅楼销售税费及折现值。

1)住宅楼销售税费:7500×6%=450万元

2)住宅楼销售税费折现值:450/(1+10%)3=338.09万元

(5)所能支付的最高土地价格=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)/(1+3%)

=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3%)

=5279.78万元

第二种答案:

(1)项目总建筑面积:

1.2×10000×2.5=30000m2其中,住宅楼总建筑面积15000m2,写字楼总建筑面积15000m2

(2)房地产开发项目总价值及折现值。

1)住宅楼价值:5000×15000=7500万元

2)写字楼价值

①写字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6万元

②写字楼押金:1209.6×30%=362.88万元

③写字楼押金运用年收益:362.88×3%=10.89万元

④有关税费和经营管理费用:1209.6×30%=362.88万元

⑤租赁净收入:1209.6+10.89-362.88=857.61万元

⑥写字楼价值:

3)项目总价值折现值:7500+8478.86=15978.86万元

(3)项目开发成本、管理费用及其折现值。

1)住宅楼部分:1800×15000×(1+5%)=2835万元写字楼部分:2800×15000×(1+5%)=4410万元

2)住宅楼开发成本及管理费折现值:

2835×[0.5×(1+10%)2.5+0.5×(1+10%)1.5]=3434.25万元

3)写字楼开发成本及管理费用折现值:

4410×[0.5×(1+10%)1.5×0.5×(1+10%)0.5]=4856.51万元

4)项目开发成本及管理费用折现值:

3434.25+4856.51=8290.76万元

(4)住宅楼销售税费及折现值。住宅楼销售税费:7500×6%=450万元

(5)所能支付的最高土地价格。

1)4年末地价=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)

=15978.86-450-8290.76

=7238.1万元

2)贴现:

7238.1/(1+10%)3=5438.09万元

3)地价款=5438.09/(1+3%)=5279.70万元

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