问题
问答题
××大型国有企业，因资不抵债欲宣告破产，已知该企业使用土地为国有划拨土地，其国有土地使用证登记用途为工业用地，且存在抵押权，根据破产清算组提供的材料及估价人员实际勘察情况，该宗土地位于市中心繁华地段，破产清算组经与有关部门请示协商后，计划对其土地使用权进行拍卖变现后对企业职工进行安置及债权人债务处理，拟委托评估公司对破产企业的工业用地的土地使用权进行拍卖底价评估。
如采用市场比较法进行评估，评估公司应调查收集哪些资料，并简述其基本评估程序。其变现后土地资产如何处置并详细说明其处置顺序
答案
参考答案：采用市场比较法进行评估。
(1)应收集的资料。根据《国有土地使用证》确定的宗地具体用途及本次评估交易类型等情况，调查市场交易资料。在熟悉了解市场交易案例的区域因素及个别因素的基础上，收集可比案例(三宗以上)，并收集地价涨幅资料。
(2)估价程序。
①选择市场比较案例。
②确定比较因素(区域因素及个别因素)。
③因素描述及相应的比较分析。
④确定比较因素的修正方法及幅度。
⑤进行比较因素的最终赋分，求算各比准价格。
⑥确定最终价格的求取方法并计算出待估宗地的价格。
(3)土地资产变现后的处置：支付破产费用；进行职工安置补偿；进行抵押权人债务清
偿，如土地资产仍有剩余，剩余部分应向政府缴纳出让金。