××公司于2004年6月20日以出让方式取得一宗国有土地，土地面积25亩，土地用途为工业用地，出让年期50年，该公司与当地土地管理部门签订了《国有土地使用权出让合同》，出让金分三期缴纳，即2004年6月20日、2005年6月20日、2006年6月20日分别缴纳50万元。取得土地使用权后，该公司对该宗工业用地进行了开发，共建造厂房、办公楼等7000m2，并于2005年4月20日正式投入生产。该宗地位于××开发区，东侧紧临道路，随着该区域的日益繁华，2009年6月20日，该公司经市场考察，在宗地的西北角占用了400m2的土地建造了一座二层楼房，建筑面积500m2，框架结构，开办了一个娱乐厅，年净收益30万元。2010年2月20日，当地土地执法部门对该公司进行了查处，并报经当地人民政府，作出如下处罚决定：罚款15万元，并委托评估机构进行评估，以评估机构的评估结果为底价要求该公司补交差价。已知：该区域类似娱乐场所的年客观净收益28万元；商业用地规划容积率2.0；宗地所处区域的开发程度为通路、通电、通信、通上水、下水、通热“六通”。
评估机构的评估思路及应设定的地价内涵是什么
参考答案：评估机构的评估思路如下。
(1)评估400m2的土地作为工业用地的土地使用权价格A；地价内涵为“待估宗地在2010年2月20日，土地用途为工业，土地使用年期为待估宗地剩余年期41.5年，土地开发程度为宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通热，宗地红线内场地平整条件下的土地使用权价格”。
(2)评估400m2土地作为商业用地的土地使用权价格B；地价内涵为“待估宗地在2010年2月20日，土地用途为商业，土地使用年期为商业用地出让最高年期40年，容积率为规划容积率2.0，土地开发程度为宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通热，宗地红线内场地平整条件下的土地使用权价格”。评估中若采用收益还原法，应用客观净收益。