以下是一份土地估价报告中“估价对象描述及地价影响因素分析”部分的“地价影响因素分析”中截取的片断(有删减)，请阅读后回答所提问题。

“地价影响因素分析

(一)一般因素

影响土地价格的一般因素主要有城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策和税收优惠政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。
1．城市资源状况
××市位于中国西部地区，与其他西部城市相比较，××市地理条件优越，土地资源丰富，地势平坦，易于城市开发建设；气候温暖、四季分明，是非常适宜人类生活和工作的区域。
××市地处东经107°40’～109°49’和北纬33°42’～34°45’之间，辖境东西长约204km，南北宽约116km，面积10108km²。城市建成区面积249km²。××市位于××平原区，其城区位于××平原的二级阶地上。××市属暖温带半湿润大陆性季风气候，冷暖干湿四季分明。年平均气温13.0～13.7℃，年降水量522.4～719.5mm，年日照时数1646.1～2114.9h，年主导风向为东北风。××市水资源较为丰富，年径流量为25亿m³，地下水储量估算总计约19亿～91亿m³。市区日总供水能力可达172万t，基本满足了城市生产生活用水。
××市现辖9个区4个县，共有50个镇、52个乡、74个街道办事处。全市年末常住人口822.52万人，其中，非农业人口375.48万人，占45.65%，农业人口447.04万人，占54.35%，市辖区人口516.3万人，建成区人口237万人。
2．房地产制度与房地产市场状况
(1)房地产制度。近年来，国家严格控制建设用地供应总量、严格实行国有土地有偿使用制度、大力推行国有土地使用权招标、拍卖、挂牌，加强土地使用权转让管理、加强地价管理以及规范土地审批的行政行为等宏观调控政策措施的实施，使土地市场发展日趋规范。2004年10月21日，国务院发出《关于深化改革严格土地管理的决定》，要求实行最严格的土地管理制度，同时在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面作出了全面系统的规定；2006年5月17日召开的国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施，要求科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为；2006年8月31日国务院发布了《关于加强土地调控有关问题的通知》，通知指出针对当前土地管理特别是土地调控中建设用地总量增长过快，违法违规用地、滥占耕地屡禁不止等现象要严把土地“闸门”。
配合国家加强土地管理的大政方针，为了促进××市地产市场的健康发展，推动区域经济平稳增长，××市人民政府近年来相继制定出台了《关于实施国有土地储备和土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》、《××市闲置土地处理办法》、《××市人民政府办公厅关于加强划拨土地使用权管理的通知》等一系列法规文件。尤其是自2006年以来，土地作为国家宏观调控的重要手段，为贯彻落实国务院关于加强土地调控有关问题的通知精神，××市人民政府下发了《××市人民政府关于进一步加强土地管理和调控工作的通知》(市政发[2006]100号)，通知要求严格执行土地利用总体规划，科学编制年度用地计划，加大土地储备力度，严格土地转让管理，加大闲置土地清理力度，不断深化招拍挂制度改革，增强土地市场透明度。
(2)房地产市场。××市近年来经济发展强劲，不断改善的投资环境、雄厚的产业基础和独特的区位优势吸引着越来越多的境内外投资，带动了旺盛的土地需求，房地产市场交投活跃，市场发展空间广阔。
从房屋市场交易投资统计数据来看，截至2007年6月底，××市房地产开发投资完成155.69亿元，商品房销售面积达311.68万m²，较上年同期增长83.3%，住宅完成投资122.95亿元，较去年同期相比增长37.6%。从××市2006年商品房实际销售面积数据来看，现房销售面积为193.3万m³，占全年商品房销售面积的31.11%；期房销售面积428.2万m²，占68.89%。与2005年相比，销售面积增长25%，远远高于竣工面积10.5%的增长幅度，这反映出××市房地产市场面临着供不应求的局面，也是拉动房价不断上涨的原因之一。
从房地产交易价格来看，据2007年××市统计局和××城调队调查数据显示，2007年上半年××市无论是新建商品房、二手房、住宅租金和地价都在上涨，2007年1～6月，××市新建商品房销售价格同比增长4.7%。分类来看，住宅类价格同比上涨5.5%，非住宅类价格同比上涨1.3%。与国家发展和改革委员会价格监测中心发布的上半年36个大中城市房价16.34%的平均增幅相比，××市房地产价格涨幅还处于中低水平，这也预示着××市的房地产价格还有一定的上涨空间。
可以预见，伴随着国家和地方土地管理制度的不断强化和土地使用制度改革创新步伐的加快，××市的房地产市场发育会日趋成熟，城市土地潜能会得到了进一步的发挥，通过对一系列房地产宏观调控政策的认真贯彻和执行落实，必将推进土地资源的集约节约利用，推动城市经济的持续健康发展。
3．产业政策和税收优惠政策
(1)产业政策。××市鼓励投资发展以电子信息、现代生物与新医药、机电一体化、光电子、新材料和高效节能环保产业为重点的高新技术产业，包括建立高科技研发中心；以装备工业、轻纺工业、化学工业和建筑与建材等四大产业为重点的传统产业的改造升级；以旅游服务设施、景观建设和旅游资源综合开发为重点的旅游产业；以交通、通信、市政、供水、供电、供热、供气等城市公用事业为重点的基础设施建设；以新型住宅、社区综合服务设施和旧城改造为重点的房地产开发。
(2)税收优惠政策。凡在××市投资国家鼓励类产业的内外资企业，在一定期限内，减按15%的税率征收企业所得税；投资新办交通、电力、水利、邮政、广播电视等企业，企业所得税实行两年免征、三年减半征收；对国家鼓励类产业及优势产业项目，在投资总额内进口自用技术设备，除国家规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税；对高新技术企业实行挟持政策，单位和个人(包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人)从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入免征营业税；鼓励开发软件产品，对增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，按17%的法定税率征收增值税，对实际税负超过3%的部分实行即征即退，由企业用于研究开发软件产品和扩大再生产；对高新技术产品的出口实行增值税零税率政策。
4．城市规划与发展目标
(1)城市规划。根据××市正在执行的第三轮城市总体规划(1995-2010)，按照“保护古城，降低密度，控制规模，节约土地，优化环境，发展组团，基础先行，改善中心”的原则，确定××市城市结构和布局形态为：中心集团，外围组团，轴向布点，带状发展，形成中心城市、卫星城、建制镇三级城镇体系。规划到2010年，中心市区人口规模214万人，用地规模175km²。但截至2006年底，中心市区人口规模已达237万人，用地规模已扩展到249km²。
目前，××市正在修编报批第四轮城市总体规则。根据新规划，××市的城市空间布局将形成东接××、西连××、南拓××、北跨××的格局。新规划确定城市总体结构布局形态为“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”。在主城区范围内为富有中国传统城市空间特色的“九宫格局”模式，沿城市放射状交通线向外发展功能区，形成多个新城。
新规划合理确定城市人口和建设用地规模。到2020年，主城区城市人口控制在528万人以内，城市建设用地控制在490km²以内，人均城镇建设用地为92.73m²左右。
(2)城市发展目标。××市将通过规划立市、科教兴市、产业强市、文化名市、环境优市、依法治市，实现以下城市发展目标：深入挖掘历史文化资源，丰富人文景观和自然景观，营造文化环境，延续城市文脉，提升品质，建设国际性旅游城市；依托教育、科研和人才资源优势，推动高新技术产业开发区和经济技术开发区建设，营造创业最佳环境，建设科技创新城市；保护利用生态资源，结合山、塬、河、林自然地貌，建设依山抱水、环境优美的生态宜居城市；依托区位优势，构建高效、便捷的交通网络体系，建设航空、铁路、公路交通枢纽城市；充分发挥优势产业和地区辐射能力，建设国防科技、装备制造、高新技术研发和生产三大基地；扩大开放，增强城市综合实力和核心竞争力，强化金融、商贸、信息、物流等区域功能，建设中国西部经济中心。
5．社会经济发展状况
近年来，××市社会经济快速发展，GDP持续增长，居民收入稳定提高，物价上涨幅度亦有所加快。××市自1998年以来各项经济发展指标及相关指数(环比)见下表。

表1 1998-2006年××市各项经济发展指标表
年份	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
GDP/亿元	525.80	576.39	646.13	734.86	826.68	946.66	1102.39	12 70.14	1473.68
GDP增长速度/(%)	7.57	9.62	12.10	13.73	12.49	14.51	16.45	15.22	16.03
商品零售价格总指数	95.5	97.4	98.7	98.9	98.5	100.0	101.9	99.7	101.5
居民消费价格总指数	97.9	96.8	100.2	99.9	98.6	100.5	102.3	100.3	101.6
房屋销售价格指数	100.5	100.4	101.3	101.9	101.1	101.4	105.0	104.3	103.6
城镇居民人均可支配收入/元	5284	5625	6364	6705	7184	7748	8544	9628	10 905

从上表可以看出，除了1998年和1999年受东南亚金融危机影响外，其他年份的GDP增长速度一直保持在两位数，强劲的经济发展势头是××市房地产业发展的巨大推动力。同时，从商品零售价格总指数、居民消费价格总指数和房屋销售价格指数来看，虽然1998年到2003年商品零售价格总指数、居民消费价格总指数普遍下浮，但房屋销售价格指数仍稳定且略有上涨，2003年以后房地产价格与物价指数均出现了恢复性的上涨，且房屋价格指数高于物价指数，这也印证了房地产的增值保值功效。
××市城镇居民人均可支配收入自1998年一直在稳步上涨，随着居民收入的增加，购买力增强，人们生活水平提高，对居住、工作的空间要求提高，对房地产的需求也在增加，从而会推动房地产价格上涨。随着××市经济的不断发展，城镇居民人均可支配收入的上涨空间还很大，房地产价格还会有一定的上涨空间。

(二)区域因素

估价对象位于××市××区，处××市老城区中心北部。
1．区域概况
××区是××市中心城区之一，是××省人民政府、××市人大常委会等党政机关所在地，位于市中心东北部。××区辖区面积31km²，设9个街道办事处、90个社区、13个行政村、53万人口。
××区交通发达，辖区北连至铜川高速公路、东接到临潼高速干线，区内有两个火车站、两个汽车站，是西北重要的交通枢纽。××区商贸业较发达，目前已形成了以××路、××路为轴线的商贸、饮食、服务网络，××路批发市场、轻工业批发市场等60多个大小市场遍布全区，香格里拉饭店、××人民大厦、××百货大楼等服务商贸设施能满足居民衣、食、住、行、购、玩等多种生活服务需求。区内分布有××遗址、××公园和八路军××办事处旧址，旅游资源丰富。
2006年，××区生产总值完成152.17亿元，同比增长12%;地方财政收入完成6.91亿元，同比增长17%;全社会固定资产投资完成82亿元，同比增长31.1%；规模以上工业增加值完成63.35亿元，同比增长11.5%；社会消费品零售总额达150.59亿元；吸引外商直接投资3215万美元，区内经济发展较快。
估价对象接于××市××区××路×号，主干道××大街东侧，××路以北地区，所处区域位于××市老城区中心北部，区域大部分土地处《××市城区土地级别图(2007年)》二级范围。区城内主要以科研设计院所和医疗文教单位为主，其间穿插分布一些居民社区，沿街巷布设有部分小型商服网点，商服繁华度远不及老城区内以××楼为中心的东×街、南×街、××路、西×街以及北×街路段。目前区域内市政基础设施配套较完备，各项生活服务设施配套齐全，交通较顺畅，伴随着××市旧城改造步伐的加快，未来土地增值潜力较大。
2．交通备件
估价对象所处的××区北连××市至××一级公路，东接××市至××高速公路。境内有××火车站、××省××长途汽车站、××城东汽车客运站、××火车站东站，交通四通八达，地理位置优越，是××省、××市重要的交通枢纽。
估价对象所处的老城区拥有全市最为密集的公交线路，并由城区辐射到市区边缘。建设中的地铁2号线由北至南沿××街贯穿城内，即将动工的地铁1号线自西向东穿城而过。两条线路建成后将会极大缓解城内交通拥堵问题。××市政府北迁后，城内区的行政功能将会弱化，届时，城内交通状况会得到进一步改善。
估价对象所处区域在××市火车站西侧，距××市火车站约1.9km，距××长途汽车站约1km，对外交通便捷度较高；宗地南临支路××路，西距生活型主干道××街约140m，道路通达度较高；主干道上有第6路、9路、26路、28路、33路、36路、37路、39路、104路、107路、117路、205路、206路、208路、214路、216路、228路、229路、236路、238路、239路、310路、336路、506路、507路、511路、519路、600路、601路、608路、609路、K618路、703路、705路、712路、714路、718路、719路、912路等多条公交线路布设站点，站点距估价对象约200m，公交便捷度高，区域禁止货车通行。总体而言，交通条件较为便捷。
3．商服繁华度
估价对象所处的××市老城区拥有全市最完善的商业服务设施体系。老城区内以××楼为中心，东、南、西、北4个特色的商业大街共同构成市级商服中心，辐射整个市区。有“文明一条街”之称的东×街，全长2000m，大小铺面足有500余家，以专卖店为主要形式，是本地人和外地人在××购物的首选去处；南×街是××市金融机构最为密集的街道，在这1km长的街道上几乎集中了所有的金融机构，包括中国建设银行、中国工商银行、招商银行、平安保险等一些银行、保险公司、证券公司、信托投资公司等；西×街是仿古一条街，全长2088m，采用仿唐建筑风格，商业建筑面积70万m²，道路两侧分布着9处景观广场，被中国步行商业街工作委员会命名为“中国著名商业街”；北×街是电讯业、大型家电连锁业一条街，从北×街十字到××楼积淀了浓厚的商业氛围，大型家电连锁巨头国美、苏宁，及迅捷、迪信通、华中通信、蜂星等手机专卖使得北×街商业特色分外明显。
估价对象处××街北段×侧，由于不临主干道，所处区域商服业主要为沿街巷布设的部分小型商服网点，商业氛围相对一般，距市级商服中心区约1km，距区级商服中心约0.5km，商服繁华度远不及以××楼为核心的市级商服中心区。目前区域商服繁华度总体一般。
4．基础设施条件
(1)市政基础设施。估价对象所处区域基础设施配套现已达到“六通”(通路、通电、通信、供水、排水、供气)条件，基础设施配套基本完善，且保证率较高，有利于宗地的开发利用，具体如下。
通路：区域内东西方向主要有××路、××北路等主干道，南北方向主要有××大街、××路等市政主干道，与各条支路共同形成了密集路网体系，道路通达度较高，交通较方便。
通电：区域由城中区供电所管辖的变电站及多条10kV电力线路提供供电电源，供电充足、完全能够满足用电的需求，现有供电保障率达95%以上。
通信：市政有线及无线通信网覆盖该区域，可提供DDD、IDD、数据传输，图文传真等各种服务，可满足通信需要，现有通信保障率95%以上。
供水：市政供水，区域内市政自来水管网到位，现有供水保障率95%以上。
排水：区域内有市政统一铺设的排水管网，雨水、污水分流，现有排水保障率95%以上。
供气：市政供气，由国家重点工程—××天然气工程的高压管道输入该区域。区域内有天然气中压管线，可向用户供气，现有供气保障率95%以上。
(2)公用服务设施。估价对象所处区域内分布的各类生活服务及公共设施配套主要有：××市第二医院、××市中心医院、××市妇幼医院、××口腔医院、××小学、××路小学、××中学、第×中学、第××中学、××街广场、××路邮电所、××路邮局、交行、建行、商行××街支行、××公园、××广场等，所处区域的生活服务设施及公用设施配套齐全。
5．环境条件
估价对象所处区域大气环境质量较优，噪声在40～50dB，地下水污染一般，属地下水较坏水区，由于处××市老城区内，区域内无污染企业布设，自然环境条件较好。区域内主要以科研设计院所和医疗文教单位为主，人口文化素质较高。××市近年来创建国家卫生城市活动也使区域内的环境景观得到极大改善，环境条件总体较为优越。
6．规划限制
根据××市城市总体规划资料，估价对象所处区域为科研、文教、办公、商贸区，建筑限高24m，处古城区文物保护协调区范围内，建筑风格仿古，规划对估价对象发展利用有一定限制。

(三)个别因素

1．估价对象位置
估价对象位于××市××区××路×号，处××市老城区中心北部，××街东侧，××路以北。
2．土地面积
估价对象登记土地使用权面积为6439.9m²，作为科教用地，面积大小适当，有利于其有效利用。
3．土地用途
本次评估估价对象登记用途为科研，实际用途为企业独立科研设计办公用地，评估设定用途为科教用地。
4．现状利用
估价对象宗地上共有建筑物5幢，主要作为科研设计办公及配套用房，总建筑面积为14966.83m²．现状容积率为2.3，建筑密度约52%，绿化率约为25%。
5．估价对象形状及临街状况
估价对象南临支路××路，临街面宽约110m，宗地宽深比约为1.5:1，宗地形状呈近似矩形，较规则，有利于建筑物的布设。
6．地质地形地势
根据××市城市工程地质资料，估价对象所处区域地质属××市非自重I级湿陷性黄土场地，地基土3m深度切面承载力为150～180kPa，地质条件一般，地势平坦，宗地受自然危害的程度较小，处××市科研办公用地一般性控制场地。
7．宗地基础设施条件
估价对象宗地内基础设施条件为“七通一平”(即：通路、通电、通信、供水、排水、供气、供暖、场地平整)，具体如下。
(1)通路：宗地内水泥路面，南临支路××路，西通主干道××大街，通行较便捷。
(2)通电：接市政10kV供电网络，自备配电室，设2台变压器，容量均为500kVA，供电保障率达95%以上。
(3)通信：市政通信网覆盖宗地，宗地内接通直拨线路200余条，自备程控交换机，设分机200余部，通信保障率95%以上。
(4)供水：市政统一铺设供水管网，宗地内1路供水，为50mm供水管径，供水保障率95%以上。
(5)排水：市政统一铺设排水管网，宗地内1路排水，雨、污合流，排水管径150mm，排水保障率达95%以上。
(6)供气：市政集中供气，供气管径100mm，供气保障率95%以上。
(7)供暖：自备燃气锅炉供暖，供暖主管径150mm，供暖保障率95%以上。
(8)平：宗地内场地平整。
考虑到估价对象宗地内除“场地平整”外基础设施开发费用已计人资产评估值中，为了避免资产重复计算，本次评估界定估价对象开发程度为宗地内“场地平整”条件。”

上述报告片段总体上看，分析的内容很丰富，总体格局符合技术规范的要求，你认为该估价报告还存在哪些显著问题