对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关

问题问答题

对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料(见下表)，并用收益法评估该写字楼的市场价值。

估价对象相关资料

估价测算如下(节选)：

(一) 年有效毛收入

22000×(50+5)×12×(1-10%)＝13068000元

(二) 年运营费用

1．年维修费用

25000×2000×2%=1000000元

2．年管理费用

年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失

=13068000×3%+500×50%＝692040元

3．年营业税及附加

年营业税及附加=13068000×5.55%=725274元

4．年运营费用小计

年运营费用=1000000+692040+725274=2417314元

(三) 年净收益

年净收益＝(一)项-(二)项＝13068000-2417314＝10650686元

(四) 估价结果　　

答案

参考答案：

有效毛收入的计算不应包括物业费 22000×50×12×(1-10%)=11880000元 2．管理用房未出租不应算空置年管理费用=年有效毛收入×3%=13068000×3%=392040元 3．遗漏房产税房产税=有效毛收入×12%＝13068000×12%=1568160元年费用合计： 4项：1000000+356400+725274+1425600=3507274元年净收益=11880000-3507274=8372726元 4．估价结果中计算收益年限取值错误，应为45年。