问题
问答题
有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓，土地使用权年期为50年。 据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。假设当地银行的贷款利率为7%，不动产综合还原利率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。 试鉴证该宗土地的地价(计算结果以元为单位)。
答案
参考答案：
测算不动产总价
不动产建筑总面积=3200×2.5=8000(平方米)
不动产纯收益=300×8000×90%×(1-25%)=1620000(元)
不动产收益期=50-3=47(年)
则不动产总价
=19706113(元)
(2)测算建筑费及专业费
建筑费及专业费=1000×(1+10%)×8000=8800000(元)
(3)计算利息
利息=地价×[(1+7%)3-1]+8800000×[(1+7%)1.5-1]=0.225×地价+939986
(4)计算利润
利润=19706113×15%=2955917(元)
(5)测算地价
开发周期结束时地价=不动产总价-建筑费及专业费-利息-利润
又：开发周期结束时地价=地价×(1+还原利率)。
则：(1+8%)3×地价=19706113-8800000-0.225×地价-939986-2955917
求得：地价=4721596(元)