某投资者以600万元的预售价格购入一商业物业用于出租经营。该投资项目现金流入与流出情况如下表所示，目标收益率为18%。试求该投资项目的净现金流量，计算该项目的财务内部收益率、财务净现值和动态投资回收期，并判断该投资项目的经济可行性。
物业经营期内现金收入与支出表单位：万元
参考答案：
A．计算净现金流量，如表所示：
单位：万元
B．计算财务净现值FNPV：
=-60-152.54-258.55+60.86+103.16+87.42+74.09+62.79+53.21+45.09+160.49=176.02(万元)
C．计算动态投资回收期Pt：
①当ic=18%时，该投资项目净现金流量的现值累计值在第8年年末为：
NPV8=-29.56(万元)
②第9年年末净现金流量折现值为：45.09(万元)
③第9年年末净现值累计值为：NPV9=45.09-29.56=15.53(万元)
④项目动态投资回收期为：
D．计算财务内部收益率FIRR：
(1)先设折现率i1=25%
计算
+=-60-144-230.4+51.2+81.92+65.54+52.43+41.94+33.55+26.84+90.19=9.21(万元)
再设折现率i2=26%
计算
=-60-142.86-226.76+49.99+79.35+62.98+49.98+39.67+31.48+24.98+83.29=-7.90(万元)
(3)计算FIRR
(4)验算
=-60-143.38-228.43+50.56+80.53+64.14+51.10+40.70+32.42+25.83+86.43=-0.14(万元)
可以视作接近于零，求得财务内部收益率：
FIRR=25.538%
E．结论：
(1)当目标收益率ic=18%时，财务净现值FNPV=176.02万元；
(2)财务内部收益率FIRR=25.538%＞目标收益率ic=18%；
(3)所以该投资项目在经济上是可行的，财务评估可予通过。